Рогачевское ш., 10 км от МКАД
Лобня г., Лобня гор. округ
Дача 30 м², участок 3,9 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 12.10.2021.
Рейтинг 79/100 · уверенность 53 %
Земля ≈381 тыс. ₽/сот. × 3,9 сот. = 1,49 млн → дом ≈1,31 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 112 тыс.–252 тыс. ₽/м², медиана 206 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,29 млн / целевая ≈5,67 млн / пессимист. ≈5,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,06 млн ₽, маржа 41 %, ROI 69 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; газ — нет.
До ст. Лобня ≈0,7 км по прямой; до МКАД 10 км, на машине ≈16 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №23550
Рейтинг 79/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 381 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 487 000 ₽ (3,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 313 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 8 000 000 | 1 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 12 сот. | 10 900 000 | 908 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 12,1 сот. | 15 000 000 | 1 239 669 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 12 сот. | 14 000 000 | 1 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7 сот. | 7 200 000 | 1 028 571 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 50 сот. | 17 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Ягодка ПСК | 6 сот. | 8 500 000 | 1 416 667 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 112 342 / 206 250 / 251 724 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 295 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 980 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 666 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 036 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 056 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 69 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Марфино с. | 32 м² | 5,5 сот. | 6 600 000 | 206 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Черкизово дп | 29 м² | 5 сот. | 7 300 000 | 251 724 | в продаже 06.11.2026 | сохраненная копия |
| 12.4 км | 36,3 м² | 4,6 сот. | 4 078 000 | 112 342 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.10.2021 | 2 650 000 | история площадки |
| 07.04.2022 | 2 900 000 (+250 000) | история площадки |
| 05.05.2022 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. В частном секторе г. Лобня, продается замечательный земельный участок 3,9 соток в атмосфере деревенской жизни нашего далекого прошлого. Категория земли - земли населенных пунктов. На участке есть небольшой домик для летнего отдыха, туалет, летний душ, небольшой гараж. На участке есть свет, колодец. Кадастровый номер - 50:41:0010209:29. Участок находится в природоохранной зоне оз. Киово, капитальное строительство и прописка не разрешены. В настоящий момент проводится межевание. От мкада проехать 10 км по Дмитровскому шоссе, затем по Рогачевскому шоссе через 3,5 км налево и по ул. Горького до пересечения с ул. Коммунистическая. Участок расположен до Лобненского перезда. В пешей доступности станция мцд, минут 15. Доброжелательные соседи. Свободная продажа. Один взрослый собственник. Оперативный показ. Все подробности по телефону. Приезжайте, смотрите, Ждем! Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии Риэлторов Московской области (все сделки застрахованы).