Рогачевское ш., 20 км от МКАД
Саморядово д., Дмитровский гор. округ
Дача 54 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 14.06.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈341 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 62 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Белый Раст ≈2,5 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23549
Рейтинг 38/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 76 % | 5.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 7.4 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 341 413 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Саморядово д. | 14,6 сот. | 7 350 000 | 503 425 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Саморядово д. | 14,6 сот. | 7 400 000 | 506 849 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Горки Сухаревские д. | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Горки Сухаревские д. | 12 сот. | 10 000 000 | 833 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Горки Сухаревские д. | 7,4 сот. | 2 211 000 | 298 784 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Горки Сухаревские д. | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Горки Сухаревские д. | 29,7 сот. | 21 000 000 | 707 071 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Горки Сухаревские д. | 10,8 сот. | 5 000 000 | 462 963 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Горки Сухаревские д. | 37 сот. | 25 000 000 | 675 676 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Горки Сухаревские д. | 6,7 сот. | 2 016 000 | 300 896 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 538 / 87 302 / 126 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Приозерье СНТ | 50 м² | 10 сот. | 4 250 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Трудовая пос. | 50 м² | 5,2 сот. | 6 300 000 | 126 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | совхоза Останкино пос. | 54 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 120 370 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лесная поляна СНТ | 63 м² | 5,2 сот. | 5 500 000 | 87 302 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Фоминское СНТ | 50 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Строитель-2 СНТ | 49,2 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 73 171 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Дружба-3 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 61 538 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2025 | 3 900 000 | история площадки |
| 31.07.2025 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.08.2025 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.09.2025 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 7 соток с частью дома. Часть дома использовался как дача на летнее время, потом в течении 15 лет живёт отец. Продаем участок по состоянию здоровья отца. Торг возможен.