Рогачевское ш., 63 км от МКАД
Гея СНТ, Клин гор. округ
Дача 35 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 08.09.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 60 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 329 тыс. → дом ≈1,47 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 38 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −360 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Клин ≈13,3 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23548
Рейтинг 20/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 13 % | 0.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 140 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 329 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 471 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 029 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Гея СНТ | 8,2 сот. | 350 000 | 42 683 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Гея СНТ | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Струбково д. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч СНТ | 16 сот. | 650 000 | 40 625 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Струбково д. | 16 сот. | 829 000 | 51 812 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч СНТ | 8 сот. | 380 000 | 47 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зубово пос. | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Струбково д. | 10 сот. | 495 000 | 49 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Струбково д. | 15 сот. | 595 000 | 39 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Струбково д. | 26 сот. | 1 350 000 | 51 923 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 65 079 / 140 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 337 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 220 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 103 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 870 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -360 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Калина дп | 35 м² | 7,3 сот. | 3 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гея СНТ | 31,5 м² | 8 сот. | 2 050 000 | 65 079 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Голиково д. | 36 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 61 111 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Дубрава СНТ | 33,5 м² | 12 сот. | 2 499 999 | 74 627 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Раздолье пос. | 40 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Калина дп | 25 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Удача СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 499 999 | 37 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Строитель СНТ | 45 м² | 9,5 сот. | 3 600 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Дружба-28 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 950 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 18.03.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 8 соток. Садовый домик. В доме электричество 15 КВ. Колодец. Земля разработана. На участке есть плодовые деревья, ягодные кусты (смородина, малина, жимодость и др.). Участок огорожен профлистом с 4-х сторон. Рядом лес, речка, родник. Есть хорошая дорога к участку. Городской автобус ходит каждый час от ст. Клин в сторону п. Зубово. Ленинградское направление. До Москвы 75 км. Расположен Московская обл., Клинский район, Зубовский поворот, Снт "Гея". Торг уместен.