Рогачевское ш., 24 км от МКАД
Альпийские Горки КП, Солнечногорск гор. округ
Дача 49 м², участок 6 сот.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 87/100 · уверенность 62 %
Земля ≈213 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,28 млн → дом −27 тыс. ₽, −551 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,58 млн / целевая ≈3,23 млн / пессимист. ≈2,87 млн → от пессимистичной прибыль ≈926 тыс. ₽, маржа 32 %, ROI 48 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: скважина.
До ст. пл. 128 км ≈1,4 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23546
Рейтинг 87/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 95 % | 40.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 71 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 212 842 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 277 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −27 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −551 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дорожник-1 СНТ | 11,4 сот. | 7 999 999 | 701 754 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кортис СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кортис СНТ | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Медвежий Угол СНТ | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Холмы д. | 24 сот. | 9 990 000 | 416 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Холмы д. | 24 сот. | 7 200 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Холмы д. | 21 сот. | 7 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Холмы д. | 10 сот. | 1 950 000 | 195 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Холмы д. | 7,8 сот. | 1 631 150 | 209 122 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечные холмы КДЗ | 12,5 сот. | 2 800 000 | 224 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 72 000 / 114 286 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 585 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 406 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 226 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 868 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 925 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Медвежий Угол СНТ | 48 м² | 8 сот. | 1 520 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Покров д. | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Исток СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 250 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Солнечная поляна КП | 50 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Бухарово СНТ | 48 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Вьюнок СНТ | 49 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Майдарово СНТ | 48,9 м² | 6,2 сот. | 4 600 000 | 94 070 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Безверхово д. | 54 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 42 593 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Блюз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Кочергино м. | 50 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| 21.04.2026 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 1 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уважаемые покупатели, прежде чем писать /звонить и задавать вопросы, пожалуйста прочитайте объявление в нем есть ответы на многие ваши вопросы. Спасибо. 50:09:0060117:426 дом. 50:09:0060117:291 участок. Тихое стародачное место. Остановка автобуса в 15 минутах ходьбы. Автобус идет с Крюково (Зеленоград). Участок, 6 соток прямоугольной формы, огорожен. Скважина на половину с соседом. Электричество 3 квт. Туалет на улице (ведро). И дом и участок оформлены, межевание выполнено. Долгов перед снт нет. Взносы около 14 тр в год. Один взрослый собственник, обременений нет. Ипотека подойдет. Семейная ипотека нет. Мат капитал не подойдет. Цена ниже рынка, потому что соответствует действительности и продавец четко это понимает, торговаться сотнями тысяч мы не будем, будем ценить свое и чужое время.