Рогачевское ш., 49 км от МКАД
Захарьино д., Солнечногорск гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 20.04.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 605 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 68 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 72 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль −457 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня, скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Сенеж ≈12,7 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23540
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 818 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 605 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 695 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 67 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сенеж СНТ | 6,2 сот. | 750 000 | 120 968 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Захарьино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Захарьино д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калина СНТ | 7 сот. | 1 250 000 | 178 571 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калина СНТ | 13 сот. | 2 450 000 | 188 462 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калина СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Калина СНТ | 14 сот. | 1 450 000 | 103 571 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Федино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Федино д. | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Федино д. | 10 сот. | 999 000 | 99 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 93 250 / 140 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 247 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 135 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 022 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 798 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -457 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Монтажник СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 25 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Тимоново д. | 25 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 74 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Лесные Хутора СНП | 24 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 112 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток правильной формой, с небольшим уклоном, с капитальным домом из бревна, с ломаной крышей из металлочерепицы, второй этаж был запланирован для проживания 5х5, фундамент на сваях, есть небольшой погреб. На участке есть несколько плодовитых деревьев, кустарников, баня из каркаса, уличный туалет, участок расположен на территории снт " Сенеж", где недалеко расположено знаменитое озеро сенеж. В снт есть артскважина на известняк более 150 метров, летний водопровод, при желании есть возможность сделать круглогодичным. Документы на дом и на участок оформлены, участок приобретен более трех лет назад. Оформлен адрес и возможность зарегистрироваться. Строили для себя. Сплошной забор, есть гараж пенал, который спроектирован для въезда от улицы, закуплены материалы для переноса. Справа от участка соседей нет. Есть возможность купить дом с участком справа совместно. Продаем в связи с покупкой дома в деревне. Оставляю много материалов. Возможен разумный торг.