Рогачевское ш., 45 км от МКАД
Монтажник СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 55 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 10.10.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 64 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,04 млн → дом ≈2,16 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 37 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,4 млн / целевая ≈3,06 млн / пессимист. ≈2,72 млн → от пессимистичной прибыль −997 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Подсолнечная ≈6,9 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23534
Рейтинг 26/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 173 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 044 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 156 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Тимоново д. | 11 сот. | 2 900 000 | 263 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тимоново д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Монтажник СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тимоново д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аист СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тимоново д. | 11 сот. | 3 990 000 | 362 727 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тимоново д. | 8 сот. | 1 690 000 | 211 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фермерский КДЗ | 6,3 сот. | 999 999 | 158 730 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тимоново д. | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аист СНТ | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 037 / 70 064 / 85 681 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 404 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 234 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 064 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 723 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -997 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Горизонт СНТ (Смирновское ту) | 50 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 136 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Знание СНТ | 50 м² | 7,1 сот. | 2 260 000 | 45 200 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Заря СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Солнышко СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 37 037 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Энергетик-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Вертлино д. | 47,1 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 70 064 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надежда СНТ | 42,6 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 85 681 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фермерский КДЗ | 70 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 75 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Толстяково д. | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Дружба СНТ | 52 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 49 038 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2025 | 3 600 000 | история площадки |
| 13.10.2025 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 600 000 (+300 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 3 200 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен Аванс! Продаю уютную летнюю дачу в живописном месте. Дом под Пмж, регистрацию и ипотеку не подходит. Один взрослый собственник, без долгов и обременений. Кадастровый номер: 50:09:0020209:267. В доме новая мебель(остается) и никакого старого хлама, на первом этаже две комнаты и кухня гостиная, на втором одна комната. Дом каркасный, стены утеплены и обшиты сайдингом, стеклопакеты, новая электропроводка, электричество 15кВ, прямой договор с мосэнергосбытом, летний центральный водопровод. Сарай 6 метров, разделен на две части, одна под сарай, вторая под душевую. Душевая обшита вагонкой, стоит водонагреватель, раковина и душевая. Открытая веранда. На участке высажена живая изгородь из 30 туй, Есть плодовые деревья: яблони, груши, малина, смородина, вишня, ежевика, черноплодная рябина. Много декоративных кустарников, гортензии, розы плетистые, почвопокровные и кустовые. Обжитое Снт, соседи живут круглогодично. Въезд в Снт осуществляется через автоматические ворота, открываются с телефона. Годовой взнос в Снт составляет 10000 рублей. Удобная транспортная доступность, от станции Подсолнечная ходит два автобуса. Рядом магазины: Магнит, Пятерочка, Чижик, Мэтр Вкуса. В двух км озеро Сенеж с обустроенным пляжем. Разумный торг.