Рогачевское ш., 44 км от МКАД
Рысь СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 20 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,19 млн ₽, снижали с 2,48 млн; первая цена 2,48 млн ₽ от 08.05.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 54 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,33 млн → дом ≈863 тыс. ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 78 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,86 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,05 млн / целевая ≈1,84 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −524 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Подсолнечная ≈10,5 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23532
Рейтинг 32/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 78 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.5 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 603 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 327 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 863 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рысь СНТ | 12,9 сот. | 1 500 000 | 116 279 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рысь СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 30.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рысь СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рыгино-1 СНТ | 16 сот. | 2 100 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рыгино-1 СНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рыгино д. | 8 сот. | 100 000 | 12 500 | в продаже 30.01.2019 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рыгино д. | 12,8 сот. | 1 400 000 | 109 375 | в продаже 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветеран-2 СТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветеран-2 СТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветеран-2 СТ | 6,7 сот. | 6 900 000 | 1 029 851 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 000 / 96 000 / 100 000 |
| цена объекта | 2 190 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 861 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 047 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 945 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 842 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 638 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -523 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.8 км | ТЭЦ-20 СНТ | 20 м² | 9,5 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Сенеж-1 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Мотор СНТ | 24 м² | 6 сот. | 830 000 | 34 583 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Данко СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 96 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Калина дп | 25 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 140 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2025 | 2 480 000 | история площадки |
| 11.03.2026 | 2 290 000 (−190 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 2 190 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 190 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю свою любимую дачу недалеко от озера Сенеж. Участок 12 соток. 30х40 метров. Ровный, с небольшим уклоном. На участке домик 5х4 метра. Вкручены сваи для веранды или террасы, примыкающей к дому. Электричество 5кВ. Зимний водопровод подведен к дому. Имеется бытовка с мастерской и туалетом. Новый забор по двум основным сторонам. На участке плодовые и декоративные деревья. Хорошие дружные соседи. До озера Сенеж 10 минут на автомобиле. До Снт хорошая асфальтированная дорога, зимой регулярно чистят. От Солнечногорска каждые полчаса ходит рейсовый автобус. Подробности в видео:).