Рогачевское ш., 44 км от МКАД
Рампа СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 79,5 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 17.11.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 58 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 373 тыс. → дом ≈2,33 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 32 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,39 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,2 млн → от пессимистичной прибыль −487 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, скважина, колодец.
До ст. Яхрома ≈15,7 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23531
Рейтинг 22/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 233 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 373 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 327 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 270 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рампа СНТ | 10 сот. | 599 000 | 59 900 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семья СНТ | 9,6 сот. | 1 000 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сафоново-2 СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сафоново д. | 27 сот. | 2 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сафоново д. | 10,9 сот. | 950 000 | 87 156 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сафоново-2 СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Марьина Роща СНТ | 12,2 сот. | 550 000 | 45 082 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Русское Поле СНТ | 12 сот. | 910 000 | 75 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Харламово д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Харламово д. | 13 сот. | 900 000 | 69 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 79,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 390 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 875 / 51 875 / 115 672 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 998 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 798 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 598 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 198 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -487 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Форест Вилладж КП | 80 м² | 8,6 сот. | 4 150 000 | 51 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Космынка Светлая КП | 80 м² | 8,6 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Подъячево с. | 80 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 31 875 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Олюнино КП | 67 м² | 8 сот. | 7 750 000 | 115 672 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Белояр КП | 100 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 65 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.11.2025 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа от собственника. Кадастровый номер участка 50:04:0230110:124. 70 км от Мкад. Снт "Марьина роща". Участок ровный, правильной формы. Взносы в Снт 7000/год. Строения: 1. Новый (в доме никто не жил) двухэтажный восьмигранный дом из 150 бруса (на втором этаже нет отделки крыши) с дровяной печью каминного типа (на фото). Кадастровый номер дома 50:04:0230110:572. Дом поставлен на кадастровый учёт. 2. Щитовой домик с одной комнатой и небольшой верандой, 3. Сарай, туалет. Коммуникации: 1. Электричество 15 квт 3 фазы (прямой договор с Мосэнергосбытом, без Снт). Выполнена разводка по дому (выключатели, розетки, освещение на двух этажах, щиток в доме). 2. Летний водопровод Снт (работает с мая по октябрь). 3. Скважина+ колодец для будущего водоотведения из дома (с люком). 4. Мобильная связь и мобильный интернет работают стабильно и устойчиво. - Небольшое количество плодовых деревьев (антоновка), кустарников. - Забор профлист с распашными воротами. - Напротив участка есть калитка в лес (грибы, ягоды, лещина). Транспортная доступность: - на машине среднее время в пути 1 час по М-11, 1,5 часа по Дмитровскому, Рогачевскому или Ленинградскому шоссе. - электричка с Савеловского вокзала до ст. Яхрома (1 час 20 минут в пути), далее автобус 31/такси (20 минут в пути). - Подъезд круглогодичный (контакт тракториста, чистящего снег за умеренную плату дадим). Инфраструктура: - В пешей доступности продуктовый магазин/мини-маркет широкого ассортимента. - Близко расположены несколько водоёмов (в том числе для купания). - Горнолыжный курорт Степаново 30 минут на машине. - Конный клуб Харламово. - Два фермерских хозяйства (продажа яиц, мяса, молочных продуктов). - В 15 минутах езды Усадьба Апраксиных и Усадьба Никольское-Обольяниново. Зимой постоянно живут несколько домов, многие приезжают на выходные. Задолженностей нет, обременения отсутствуют. Один взрослый собственник с 2021 года. Показ возможен в выходные дни по предварительной договоренности. Разумный торг возможен.