Рогачевское ш., 49 км от МКАД
Захарьино д., Солнечногорск гор. округ
Дача 63 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 20.09.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 64 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 618 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 38 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,33 млн / целевая ≈3 млн / пессимист. ≈2,66 млн → от пессимистичной прибыль −608 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Сенеж ≈12,8 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23528
Рейтинг 21/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 17 % | 1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 050 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 618 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 982 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 460 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сенеж СНТ | 6,2 сот. | 750 000 | 120 968 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Захарьино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Захарьино д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калина СНТ | 7 сот. | 1 250 000 | 178 571 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калина СНТ | 13 сот. | 2 450 000 | 188 462 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калина СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Федино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Федино д. | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Федино д. | 10 сот. | 999 000 | 99 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Федино д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 57 009 / 116 071 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 328 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 162 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 995 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 662 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -608 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Заовражье СНТ | 57,4 м² | 6 сот. | 2 290 000 | 39 895 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Заовражье СНТ | 68,8 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 40 698 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Заречье пос. | 69,3 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 54 834 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Монтажник СНТ (Тимоново д.) | 56 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 116 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Сенежское СНТ | 57,9 м² | 6 сот. | 9 200 000 | 158 895 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Мотор СНТ | 73 м² | 6,2 сот. | 4 990 000 | 68 356 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Заовражье СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Знание СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Космынка Светлая КП | 49 м² | 9 сот. | 2 900 000 | 59 184 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2025 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в тихом, уютном Снт "Сенеж". Дом 63 кв., 6 соток, на участке летний душ, беседка 3 на 6 м., парник. Дом построен на монолитном фундаменте, глубина заложения фундамента 2 м. Дом каркасный с утеплением, обшит вагонкой, в дом заведен летний водопровод, установлена конвекторная дровяная печь, на первом этаже дома установлены пластиковые окна тройной стеклопакет, по дому разведена новая электро-проводка. Состояние дома заходи и живи! Вокруг лес, грибы, ягоды, воздух! В 10 км. Озеро "Сенеж", в деревне Толстяково в 6 км. Есть чистейший карьер. В 700 метрах от дома автобусная остановка, авт 26 до станции "Подсолнечная". Собственность более 3 лет. Земля, дом юридически оформлены, по документам все отлично. Забор проф. Лист. Подъезд к дому круглогодичный. Быстрым покупателям торг!