Рогачевское ш., 51 км от МКАД
Солнечная Поляна СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 100 м², участок 9 сот., 2018 год.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 21.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 78/100 · уверенность 57 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,22 млн → дом ≈1,08 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 9 в 10 км, 41 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,85 млн / целевая ≈7,06 млн / пессимист. ≈6,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,32 млн ₽, маржа 37 %, ROI 59 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Турист ≈9,1 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23519
Рейтинг 78/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.9 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 13 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 215 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 085 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Языково д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Языково д. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Борносово д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Муханки д. | 24,4 сот. | 2 950 000 | 120 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Муханки д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мышенки д. | 17 сот. | 3 000 000 | 176 471 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мышенки д. | 20 сот. | 1 299 000 | 64 950 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сокольники д. | 12,1 сот. | 2 550 000 | 210 744 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Горки д. (Деденево г/п) | 9,5 сот. | 4 600 000 | 484 211 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Сокольники д. | 19,3 сот. | 3 200 000 | 165 803 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 909 / 77 778 / 136 792 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 849 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 457 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 064 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 279 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 324 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 59 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Борносово д. да: «санузел» + «под ключ» | 104,8 м² | 9 сот. | 12 000 000 | 114 504 | снято (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Белояр КП да: «санузел» + «под ключ» | 104,8 м² | 9 сот. | 12 000 000 | 114 504 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечная Поляна СНТ да: «санузел» + «ламинат» | 90 м² | 9 сот. | 7 000 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечная Поляна СНТ да: «туалет в доме» + «ремонт» | 110 м² | 9 сот. | 4 500 000 | 40 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Радуга-3 СНТ да: «санузле» + «мебели» | 91 м² | 8,2 сот. | 5 600 000 | 61 538 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Деденево пгт да: «санузел» + «отделка» | 106 м² | 9 сот. | 14 500 000 | 136 792 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Новокарцево д. да: «санузлы» + «под ключ» | 92 м² | 9,1 сот. | 6 500 000 | 70 652 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Лада СНТ да: «сан узел» + «мебель» | 110 м² | 8,3 сот. | 8 700 000 | 79 091 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Деденево пгт да: «сан узел» + «меблирован» | 110 м² | 9 сот. | 8 000 000 | 72 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Земельный участок в с/т "Солнечная поляна" общей площадью 9 соток (кадастровый номер участка 50:04:02305116:95) с брусовым НЕЖИЛЫМ сооружением (недострой) площадью 100 м2. Земельный участок ровный, сухой, с круглогодичным подъездом, огорожен забором, подключен к электроснабжению. Буквально в пару десятков метров находится государственный природный заказник: лес, чистый воздух, красота природы. В нескольких минутах езды д. Языкова, чуть дальше д. Борносово. В Пределах 25 км расположены горнолыжные курорты "Волен", "Тягачево", "Сорочаны". Расстояние от центра Москвы примерно 90 км ( час езды).