Рогачевское ш., 44 км от МКАД
Заря СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 60 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 30.06.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Земля ≈149 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,19 млн → дом ≈1,21 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Подсолнечная ≈9,6 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23518
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 194 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 206 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Заря СНТ | 7,8 сот. | 1 500 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельево д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельево д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 27.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельево д. | 9,6 сот. | 1 800 000 | 187 500 | в продаже 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заря СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Подолино-Б СНТ | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рыгино д. | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мотор СНТ | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран-2 СТ | 6,7 сот. | 6 900 000 | 1 029 851 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 50 лет Победы СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 333 / 45 200 / 85 681 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 655 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 522 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 390 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 124 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 016 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.5 км | Горизонт СНТ (Смирновское ту) | 50 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 136 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Фермерский КДЗ | 70 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 75 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Чайка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Знание СНТ | 50 м² | 7,1 сот. | 2 260 000 | 45 200 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Солнышко СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 37 037 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Сенеж СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 34 286 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Вертлино д. | 47,1 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 70 064 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Энергетик-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Надежда СНТ | 42,6 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 85 681 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Энергетик СНТ | 70 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 15.07.2025 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вблизи города Солнечногорска рядом с д. Вельево в Снт "Заря" продается небольшая, но очень уютная дача на 8 сотках земли. Деревня Вельево расположена на севере Московской области, примерно в 9,5 км к северо-востоку от центра города Солнечногорска, с которым связана прямым автобусным сообщением. Железнодорожная станция и автостанция в 15-20 минутах езды на автотранспорте. Круглогодичный удобный подъезд к Снт со стороны Ленинградского шоссе, Пятницкого шоссе, скоростной трассы М11. Автобусная остановка в 5-и минутах ходьбы от дома. Дом каркасный, утепленный, на ленточном фундаменте, снаружи и внутри обшит вагонкой. На первом этаже располагаются: комната, веранда, кухня, санузел. На втором этаже -две комнаты. Электричество- 15квт, централизованный летний водопровод от Снт заведен в дом. Снт абсолютно обжитое, многие живут круглогодично. В 15 минутах на авто жемчужина Подмосковья -озеро Сенеж. Школа, детский сад, магазины в мкр. Тимоново- в 10 минутах езды на машине. Звоните! Отвечу на все ваши вопросы! Оперативный показ!