Рогачевское ш., 55 км от МКАД
Бородино д., Солнечногорск гор. округ
Дом 35 м², участок 15 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 17.06.2025.
Рейтинг 40/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈118 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈161 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Головково ≈13,9 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23517
Рейтинг 40/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 9.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 14.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.7 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 056 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 771 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бородино д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Яркино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Починки д. | 17 сот. | 1 800 000 | 105 882 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Починки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Фоминское д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Тараканово д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Дубровки с. | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Дубровки с. | 3,1 сот. | 3 000 000 | 967 742 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Тараканово д. | 15 сот. | 3 600 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Тараканово д. | 9 сот. | 2 300 000 | 255 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 190 / 66 964 / 116 667 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 458 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 335 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 212 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 966 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 161 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Лесная поляна КП | 36 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Аладьино д. | 33 м² | 15 сот. | 1 100 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Блокадник СНТ | 36 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 36 111 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Соголево д. | 30 м² | 14 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Покровское с. | 35 м² | 15 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Попелково д. | 42 м² | 14 сот. | 1 100 000 | 26 190 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Гея СНТ | 31,5 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Калина СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Мякинино д. | 40 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Подолино-Д СНТ | 40 м² | 13 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 12.07.2025 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.08.2025 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.01.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.03.2026 | 1 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.03.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.03.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.03.2026 | 1 650 000 (+100 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 1 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 11.05.2026 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная продажа! Жилой дом с возможностью прописки, участок расположен в прекрасном экологически чистом районе. 15 соток. Чистый воздух, пруд. Дом требует капитального ремонта. Участку нужен уход. После приведения в порядок цена будет кратно выше. Отличное место вдали от шума и городской суеты. Возможен разумный торг. Никто не прописан, все выписались. 1 взрослый собственник.