Рогачевское ш., 54 км от МКАД
Хвостово д., Дмитровский гор. округ
Дом 70 м², участок 25,5 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 07.09.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 55 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 25,5 сот. = 3 млн → дом ≈204 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,23 млн / целевая ≈4,71 млн / пессимист. ≈4,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈66 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. имени Барсученко ≈13,8 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23511
Рейтинг 38/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 129 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 9 % | 0.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 996 000 ₽ (25,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 204 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 914 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Хвостово д. | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хвостово д. | 16,5 сот. | 1 400 000 | 84 848 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хвостово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Синьково с. | 3 сот. | 499 000 | 166 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Синьково с. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Синьково с. | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Синьково с. | 6,2 сот. | 925 000 | 149 194 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Синьково с. | 9,2 сот. | 4 000 000 | 434 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Синьково с. | 7 сот. | 2 400 000 | 342 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мисиново д. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 143 / 84 626 / 166 667 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 232 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 970 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 709 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 186 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 66 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Арбузово пос. | 68,2 м² | 17 сот. | 2 900 000 | 42 522 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Савельево д. | 70 м² | 20 сот. | 10 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 3.6 км | Савельево д. | 68,5 м² | 23 сот. | 10 500 000 | 153 285 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Бунятино д. | 60 м² | 15 сот. | 8 350 000 | 139 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Маринино д. | 70 м² | 15 сот. | 2 600 000 | 37 143 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Садниково д. | 58 м² | 28,2 сот. | 4 500 000 | 77 586 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Куликово с. | 60 м² | 27 сот. | 5 500 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Василево пос. | 62,8 м² | 20 сот. | 3 000 000 | 47 771 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Василево д. | 61,9 м² | 13 сот. | 4 400 000 | 71 082 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Алешино д. | 60 м² | 15 сот. | 10 000 000 | 166 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 11.10.2025 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся Дом расположенный в Дмитровском городском округе, деревня Хвостово. Общая площадь дома 70 кв. М. Участок 25,5 соток, огорожен, подъезд с двух сторон, дороги зимой чистят, участок с одной стороны граничит с лесом. Дом требует ремонта. Коммуникации: электричество 15 Квт, колодец на участке. В пяти минутах на автомобиле посёлок Ново-Синьково с детским садом, школой, магазинами, больницей и прочими объектами социальной инфраструктуры. Отличное место для летнего отдыха от городской суеты, а также для круглогодичного проживания. Более 5 лет в собственности. Оперативный показ. Код пользователя: 162028. Номер в базе: 9770513.