Рогачевское ш., 48 км от МКАД
Осинка СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 85,2 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,47 млн ₽ от 05.04.2024.
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 420 тыс. → дом ≈3,08 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,92 млн / целевая ≈3,53 млн / пессимист. ≈3,14 млн → от пессимистичной прибыль −1,34 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: колодец; свет — 10 кВ; в описании: печь, баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Яхрома ≈16,7 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23510
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 420 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 079 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 138 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Осинка СНТ | 12 сот. | 1 450 000 | 120 833 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Осинка СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малыгино д. | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Эскино д. | 34 сот. | 6 200 000 | 182 353 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Эскино д. | 6 сот. | 398 000 | 66 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Русское Поле СНТ | 12 сот. | 910 000 | 75 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сафоново д. | 10,9 сот. | 950 000 | 87 156 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Турбичево с. | 10 сот. | 680 000 | 68 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Семья СНТ | 9,6 сот. | 1 000 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Сафоново д. | 27 сот. | 2 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 504 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 556 / 45 756 / 52 721 |
| цена объекта | 3 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 920 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 724 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 528 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 136 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 342 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.4 км | Заовражье СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Вельево д. | 88,2 м² | 8 сот. | 4 650 000 | 52 721 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Мичуринец СНТ | 86 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 46 512 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Сенежское СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 30 556 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Пчелка СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Новосиньково пос. | 100 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Уголек СНТ | 90 м² | 6 сот. | 4 490 000 | 49 889 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Луч СНТ | 91,5 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 34 426 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Пограничник СНТ | 91,2 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 82 237 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Гагат СНТ | 75 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 82 667 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2024 | 3 470 000 | история площадки |
| 11.07.2024 | 3 599 000 (+129 000) | история площадки |
| 08.04.2025 | 3 499 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 499 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток с домом и баней, расположенный в Дмитровском городском округе, 44 км. Рогачёвского шоссе. Участок огорожен, обустроен. На участке двухэтажный дом, общая площадь 85,2 м2. Дом построен в 2008 году, фундамент ленточный. На первом этаже дома: кухня терраса, комната 36 м2, отваливается печью камином. На втором этаже (мансарда) располагается гостиная и спальня. Во втором доме (баня): на первом этаже баня, на втором жилая комната площадью 48 м2, в пристройке к бане душ (бак для воды на 300 литров, нагревается тенами). Водоснабжение колодец, электричество 10 квт (оплата по деревенскому тарифу). На участке: место для парковки машины, площадка под мангал, уличный туалет, а так же плодовые деревья, кустарники. Соседи доброжелательные. Торг уместен.