Рогачевское ш., 45 км от МКАД
Заовражье СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 57,4 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,29 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 430 тыс. → дом ≈1,86 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 41 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈948 тыс., покупка после торга ≈1,95 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −280 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня, скважина.
До ст. Подсолнечная ≈12,3 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23508
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 56 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 21 % | 1.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 430 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 860 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 404 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Валдай СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заовражье СНТ | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заовражье СНТ | 12 сот. | 720 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Монтажник-2 СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 27.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Валдай СНТ | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Монтажник-2 СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Березовая Роща СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рыгино д. | 8 сот. | 100 000 | 12 500 | в продаже 30.01.2019 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рыгино д. | 12,8 сот. | 1 400 000 | 109 375 | в продаже 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мостки д. | 13,8 сот. | 2 300 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 948 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 698 / 60 304 / 116 071 |
| цена объекта | 2 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 946 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 267 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 104 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 940 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -280 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Монтажник СНТ (Тимоново д.) | 56 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 116 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Сенежское СНТ | 57,9 м² | 6 сот. | 9 200 000 | 158 895 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Заовражье СНТ | 68,8 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 40 698 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Захарьино д. | 63 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 41 270 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Знание СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Космынка Светлая КП | 49 м² | 9 сот. | 2 900 000 | 59 184 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Мотор СНТ | 73 м² | 6,2 сот. | 4 990 000 | 68 356 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Заречье пос. | 69,3 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 54 834 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Сенеж-7 СНТ | 40,7 м² | 6,1 сот. | 2 500 000 | 61 425 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 2 499 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 2 400 000 (−99 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 290 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 290 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача рядом с озером Сенеж! До пляжа с бассейном ехать на машине 10 минут! Общая площадь дома: 57,4 м2. Построен из бруса: 2008 год. Участок: 6 соток в Снт. Этажность: два этажа с тремя комнатами, кухней и террасой. На территории есть: Баня и хозблок. Плодовые деревья и грядки для садоводства. Два пруда отличное место для отдыха и рыбалки. Плюсы: Возможность наслаждаться свежим воздухом, тишиной и природой. Недалеко остановка общественного транспорта (в 1 км), автобусы до Солнечногорска. Удобный выезд на Ленинградское и Рогачевское шоссе. Регулярный привоз фермерских продуктов: молоко, хлеб, мясо, яйца (4 раза в неделю). Дополнительно: Водоснабжение- летний водопровод, сертифицированная скважина. Парковка на три автомобиля. Возможна покупка соседнего участка с домом и хозблоком ( 6 соток). В Снт проводят праздники для взрослых и детей. Дружные соседи. Рядом храм. Один взрослый собственник (не пенсионер), полная стоимость в Дкп, быстрый выход на сделку. Звоните и пишите! Готова ответить на все вопросы.