Рогачевское ш., 61 км от МКАД
Калина дп, Клин гор. округ
Дача 25 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,25 млн; первая цена 4,25 млн ₽ от 27.05.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 60 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 481 тыс. → дом ≈3,02 млн ₽, 121 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −2,01 млн ₽, маржа −148 %, ROI −60 %.
Коммуникации: колодец; септик; свет — есть.
До ст. Клин ≈12,4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23506
Рейтинг 20/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 11.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 116 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 481 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 019 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 120 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Калина дп | 12,3 сот. | 750 000 | 60 976 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Калина дп | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Калина дп | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калина дп | 15,1 сот. | 1 500 000 | 99 338 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Калина дп | 11,7 сот. | 700 000 | 59 829 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калина дп | 7 сот. | 999 000 | 142 714 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ельцово д. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Соколово д. | 20 сот. | 550 000 | 27 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Соколово д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ельцово д. | 8,1 сот. | 648 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 68 254 / 96 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 703 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 618 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 533 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 362 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 013 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −148 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.7 км | Дружба-28 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 950 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Данко СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 96 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Урожай СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Мотор СНТ | 24 м² | 6 сот. | 830 000 | 34 583 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Сенеж-1 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Клинский Ветеран СНТ | 23,4 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 91 880 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Жохово СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Гея СНТ | 31,5 м² | 8 сот. | 2 050 000 | 65 079 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Росинка СНТ | 25 м² | 5,8 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Урожай СНТ | 21 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.05.2025 | 4 250 000 | история площадки |
| 13.07.2025 | 3 500 000 (−750 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок и небольшой новый дачный домик. Посёлок охраняемый, есть шлагбаум. Участок: правильной формы, обработан от борщевика. Сделан заезд на участок, по периметру с 3 сторон сделаны канавы для дренажа. Участок отсыпан и выровнен. Домик: сваи, построили в 2023 году из двух модулей. Внутри ванна+ туалет, кухня гостинная и спальня. Все стены внутри покрашены в белый цвет идеальный white box. Коммуникации: - электричество. - вода колодец. - септик. Что есть рядом: - хороший магазин Лоза, в котором можно купить и продукты, и посуду, и для сада и корм животным. - водохранилище на котором можно плавать/ загорать/ рыбачить (даже раки водятся). - лес и грибы прям рядом с участком. - музей заповедник Менеделеева. - город Клин со всей инфраструктурой. Транспортная доступность: Электричка до города Клин, далее автобус (остановка рядом с поселком). Платная дорога М11. Ленинградское/ Дмитровское шоссе. Просмотры в выходные по договоренности. Возможен небольшой торг.