Рогачевское ш., 33 км от МКАД
Вита СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 100 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 22.08.2024.
Рейтинг 34/100 · уверенность 65 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 661 тыс. → дом ≈2,74 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,67 млн / целевая ≈5,1 млн / пессимист. ≈4,54 млн → от пессимистичной прибыль −55 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, скважина.
До ст. пл. 128 км ≈10,5 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23501
Рейтинг 34/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 096 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 661 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 739 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 390 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вита-ТЭЦ-21 СТ | 24 сот. | 3 300 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Муравей СНТ | 7,2 сот. | 950 000 | 131 944 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Химки СНТ | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вишенка СНТ | 13 сот. | 1 900 000 | 146 154 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кочергино-2 СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кочергино СНТ | 20 сот. | 2 750 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кочергино м. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кочергино-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Менделеево СНТ | 6 сот. | 770 000 | 128 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пограничник СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 899 / 66 010 / 86 364 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 669 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 386 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 102 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 535 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -55 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | ТЭЦ-21 СНТ | 108 м² | 8,1 сот. | 4 600 000 | 42 593 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пограничник СНТ | 91,2 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 82 237 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Рассвет-3 СТ | 94,3 м² | 6,4 сот. | 4 100 000 | 43 478 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Майдарово СНТ | 100 м² | 6,5 сот. | 8 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Рассвет-3 СТ | 85 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 82 353 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Зеленая роща СНТ | 110 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 86 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Ландыш СНТ | 108 м² | 7,2 сот. | 3 500 000 | 32 407 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Радиофильм СНТ | 89 м² | 9 сот. | 2 750 000 | 30 899 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Пешки д. | 84 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 82 143 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Редино д. | 81,7 м² | 7,6 сот. | 4 250 000 | 52 020 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2024 | 4 200 000 | история площадки |
| 04.05.2025 | 4 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.06.2025 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.07.2025 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.07.2025 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.12.2025 | 3 800 000 (+300 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 4 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 3 400 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом и баней, год постройки 2004, имеется скважина, в доме есть печь, проживали круглогодично 8 лет, отделка сайдинг, фундамент лента, 6 соток земли. Ходит рейсовый автобус 377 расписание зима/лето от ст. Зеленоград до д. Хоругвино, расстояние от Зеленограда до дома примерно 27 км, строят новую дорогу.