Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Радуга СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 65 м², участок 8,5 сот., дерево, 2015 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 08.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 67 %
Земля ≈232 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,97 млн → дом ≈930 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 20 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,1 млн / целевая ≈1,89 млн / пессимист. ≈1,68 млн → от пессимистичной прибыль −1,98 млн ₽, маржа −118 %, ROI −54 %.
Коммуникации: отопление — есть; в описании: баня.
До ст. Куровская ≈2,6 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2350
Рейтинг 24/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 231 818 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 970 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 930 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 308 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Нерское СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 4 250 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 250 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 350 000 | 245 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6,5 сот. | 4 100 000 | 630 769 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 9 сот. | 5 680 000 | 631 111 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 7,5 сот. | 2 700 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 30 614 / 53 750 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 101 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 996 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 891 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 681 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 984 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −118 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Ильинское СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 30 615 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Метрополитен СНТ | 65 м² | 9 сот. | 1 300 000 | 20 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Титовский-1 СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Красный Берег СНТ | 68,6 м² | 6,3 сот. | 2 100 000 | 30 612 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Рудне-Никитское д. | 60 м² | 8,5 сот. | 2 950 000 | 49 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Надежда-2 СНТ | 80 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 53 750 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Метрополитен СНТ | 54,7 м² | 9 сот. | 1 200 000 | 21 938 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Вертолет-2 СНТ | 82 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 21 951 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам уютный дом б5кв/м, с баней, до ж/д ст Запутная 10-15 минут пешком. 1 собственник. Ж/Д станция Запутная Автобусная остановка (до метро Котельники). Рядом продуктовые магазины (бесплатная доставка до дома) Электроэнергия бесперебойная (деревенский тариф) Обращаю ваше внимание на то, что это не садовый дом, на тесном затопленном к весне участке ! Это собственный дом с баней у ж/д платформы с АДРЕСОМ, на просторном участке, с круглогодичным подъездом к дому ! Все документы юридически чистые и готовы к продаже ! Торг присутствует