Рогачевское ш., 45 км от МКАД
Монтажник СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 32 м², участок 7,8 сот., каркас.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 14.08.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 7,8 сот. = 1,25 млн → дом ≈1,55 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 54 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,7 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль −860 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подсолнечная ≈7,1 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23499
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 4.7 |
| участок | 5 | 35 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 159 672 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 245 000 ₽ (7,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 555 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 594 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Тимоново д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тимоново д. | 11 сот. | 2 900 000 | 263 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Монтажник СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тимоново д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аист СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тимоново д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фермерский КДЗ | 6,3 сот. | 999 999 | 158 730 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тимоново д. | 11 сот. | 3 990 000 | 362 727 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тимоново д. | 8 сот. | 1 690 000 | 211 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аист СНТ | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 167 / 79 166 / 156 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 565 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 430 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 160 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -860 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Знание СНТ | 30 м² | 7,9 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Весна ДНП | 30 м² | 6,5 сот. | 2 650 000 | 88 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 35 м² | 7,3 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | № 2 ЦМИС СНТ | 35,1 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 71 225 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Зеленая роща СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Ермолино д. | 30 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 125 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Путеец-1 СНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | 2-я Смирновка пос. | 37,9 м² | 8,2 сот. | 2 800 000 | 73 879 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Блюз СНТ | 36 м² | 4,6 сот. | 1 950 000 | 54 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Редино д. | 25 м² | 7,4 сот. | 3 900 000 | 156 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 13.09.2025 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.09.2025 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вблизи городa Сoлнечногорскa в непoсредcтвенной близости c д. Tимoнoвo в Cнт "Ветepaн" продаeтcя нeбoльшaя дaча. Круглогодичный удобный подъезд к Снт со стороны Ленинградского шоссе, Пятницкого шоссе, скоростной трассы М11. Автобусная остановка маршрута 26( Солнечногорск -д. Рыгино) в 3-х минутах ходьбы от дома, до остановки маршрута 25(Солнечногорск-Тимоново) 15мин ходьбы. Дом каркасный, обшит сайдингом. На первом этаже располагаются: 2 комнаты, кухня. На втором этаже комната. Участок угловой 7.8 соток, правильной формы, сухой, на возвышении, без уклонов, туалет, caрай, вoда тех. Из трубы. Продажа от собственника 2900000 торг.