Рогачевское ш., 64 км от МКАД
Нечаево д., Дмитровский гор. округ
Дача 50 м², участок 15 сот.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 23.07.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 52 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 898 тыс. → дом ≈2,05 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −1,63 млн ₽, маржа −87 %, ROI −47 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Запрудня ≈24,5 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23492
Рейтинг 17/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: материал, год, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 10 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 898 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 052 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 040 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Богданово д. | 10 сот. | 590 000 | 59 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Богданово д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Богданово д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Покровское с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Покровское с. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 16.10.2020 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Покровское с. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Софрыгино д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Софрыгино д. | 12 сот. | 799 000 | 66 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Чернеево с. | 26 сот. | 3 500 000 | 134 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Чернеево с. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 960 / 52 926 / 80 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 342 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 225 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 108 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 874 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 633 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −87 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.6 км | Луч СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Слобода СНТ | 50 м² | 16 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Орлово СНТ | 50 м² | 12,5 сот. | 1 198 000 | 23 960 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Стрела СНТ | 50 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Назарово х. | 45 м² | 15 сот. | 2 100 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Строитель СНТ | 45 м² | 9,5 сот. | 3 600 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Борщево СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 650 000 | 76 042 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Трехденево д. | 40 м² | 20 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Удача СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 499 999 | 37 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Космынка Светлая КП | 49 м² | 9 сот. | 2 900 000 | 59 184 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2025 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю земельный участок 15 соток. Московская область, Дмитровский район, дер. Нечаево. Имеется свет, забор, фундамент, хоз. Постройки, хороший подъезд.