Новорязанское ш., 65 км от МКАД
Амирово д., Раменский гор. округ
Дом 100 м², участок 8 сот., щитовой, 2000 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 10.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 482 тыс. → дом ≈3,02 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 19 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,44 млн / целевая ≈3,09 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −2,02 млн ₽, маржа −74 %, ROI −42 %.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — нет; свет — есть; в описании: печь, баня.
До ст. Лесные Дары ≈18 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2349
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 278 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 482 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 018 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 180 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Южное СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Амирово д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Песчанка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Амирово д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Амирово д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Песчанка СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Амирово д. | 17 сот. | 1 250 000 | 73 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энергия СНТ | 18 сот. | 1 100 000 | 61 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Натальино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Натальино д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 699 / 40 441 / 70 726 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 437 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 265 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 093 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 750 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 025 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Заворово с. | 106 м² | 9,4 сот. | 7 497 000 | 70 726 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Кулон СНТ | 81,6 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 40 441 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Маяк СНТ | 123 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 18 699 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Зеленый Луг-1 СНТ | 94,3 м² | 10 сот. | 5 800 000 | 61 506 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | М-5 Урал 46-й км | 80 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Песчанка СНТ | 78 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 38 462 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Черемушки КП | 80 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 53 750 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 8 соток на участке забор . 3 постройки дом 2 этажа щитовой . Баня сруб деревянный . Беседка На участке есть плодовые деревья. Цветы и грядки. Один дом сруб деревянный с интернетом и парилкой,второй дом щитовой кухня и 3 комнаты и 2 этаж 2 телевизора триколор .газовый баллон микроволновая печь , холодильник и морозильная камера. Стиральная машинка, двух домах иметься санузел и душевые кабинки. На кухне раковина с горячей водой. выход воды на улицу . везде есть электричество. Застекленая беседка с электричеством.