Рогачевское ш., 34 км от МКАД
Малахит СТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 73 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 10.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 54 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,19 млн → дом ≈1,61 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Берёзки-Дачные ≈10,5 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23487
Рейтинг 32/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 18.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 622 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 186 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 614 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 110 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Муравей СНТ | 7,2 сот. | 950 000 | 131 944 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вишенка СНТ | 13 сот. | 1 900 000 | 146 154 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кочергино-2 СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химки СНТ | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кочергино-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колосок СНТ | 15 сот. | 2 543 210 | 169 547 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вита-ТЭЦ-21 СТ | 24 сот. | 3 300 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Менделеево СНТ | 6 сот. | 770 000 | 128 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кочергино СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юбилейный СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 851 / 45 000 / 125 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 301 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 136 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 971 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 641 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 199 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.4 км | Ростовцево д. | 72 м² | 8 сот. | 9 000 000 | 125 000 | в продаже 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Фермерский КДЗ | 70 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 75 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Сирень СНТ | 67 м² | 5,8 сот. | 2 000 000 | 29 851 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Сенеж СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 34 286 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Ожогино д. | 70 м² | 6,8 сот. | 3 150 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Ржавки пгт | 70 м² | 5 сот. | 14 000 000 | 200 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Энергетик СНТ | 70 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Заря СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Заречье рп | 80 м² | 7,4 сот. | 7 500 000 | 93 750 | в продаже 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Коськово д. | 80 м² | 7,6 сот. | 3 600 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.04.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок по Ленинградскому шоссе 48-й километр московской области урочище Кочергина, Снт "Малахит". Участок 10 соток. Площадь дома 73 кв. М., двухэтажный. Веранда, кухня и 2 полноценные комнаты, одна из них с закрытым балконом. На участке имеется хоз. Постройки, парковка. Территория огорожена. Дом каркасный. Участок правильный формы, имеется плодовые деревья кустарники газон теплица и беседка. В окружении Снт лес. Круглогодичные подъезд. Удобный въезд на Ленинградское и Дмитровское шоссе. Агентов просьба не беспокоить.