Рогачевское ш., 51 км от МКАД
Стрела СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 50 м², участок 10 сот., пенобетон.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 29.11.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 635 тыс. → дом ≈2,37 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,59 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дмитров ≈20,4 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23484
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 467 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 635 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 365 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Стрела СНТ | 20 сот. | 756 000 | 37 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Стрела СНТ | 22,5 сот. | 1 500 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Стрела СНТ | 12,5 сот. | 780 000 | 62 400 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нестерцево д. | 12 сот. | 1 428 000 | 119 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нестерцево д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Нестерцево д. | 7 сот. | 833 000 | 119 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нестерцево д. | 15 сот. | 1 785 000 | 119 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Нестерцево д. | 27 сот. | 3 213 000 | 119 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Нестерцево д. | 13 сот. | 1 547 000 | 119 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Турбичево с. | 16,8 сот. | 950 000 | 56 548 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 913 / 52 100 / 85 681 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 586 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 457 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 327 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 069 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 481 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.6 км | Нечаево д. | 50 м² | 15 сот. | 2 950 000 | 59 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Станкин-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Знание СНТ | 50 м² | 7,1 сот. | 2 260 000 | 45 200 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Толстяково д. | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Станкин-1 СНТ | 44 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 22 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Росток СНТ | 48 м² | 11 сот. | 1 750 000 | 36 458 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Вертлино д. | 47,1 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 70 064 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Березка-5 СНТ | 42,3 м² | 5,5 сот. | 800 000 | 18 913 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Автомобилист СНТ | 40 м² | 13 сот. | 2 900 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Надежда СНТ | 42,6 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 85 681 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 16.05.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок с домом. Всё вопросы по телефону.