Рогачевское ш., 57 км от МКАД
Блокадник СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 36 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 54 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 800 тыс. → дом ≈500 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 38 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,75 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль −427 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); свет — есть.
До ст. Сенеж ≈21,3 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23479
Рейтинг 26/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 89 % | 6.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 800 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Аревское д. | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Аревское д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зуево д. | 20 сот. | 1 535 000 | 76 750 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Новоселки д. | 32,7 сот. | 2 060 000 | 62 997 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Аревское д. | 15,3 сот. | 8 200 000 | 535 948 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Аладьино д. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Аладьино д. | 19 сот. | 1 500 000 | 78 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Аладьино д. | 17 сот. | 680 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Пруды д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 45 914 / 80 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 747 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 660 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 572 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 398 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -427 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Удача СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 499 999 | 37 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Назарово х. | 45 м² | 15 сот. | 2 100 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Прогресс-3 СНТ | 31 м² | 9,6 сот. | 1 400 000 | 45 161 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Строитель СНТ | 45 м² | 9,5 сот. | 3 600 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Id0009. Продается земельный участок с дачным домом в д. Аревское, с/т "Блокадник". Дом двухэтажный из бруса, общей площадью 36 кв. М. Проведено электричество. Туалет на улице. Площадь участка 12 соток. Членские взносы 11 500 рублей в год. Кадастровый номер участка 50:04:0240517:52. Вокруг живописная природа. Из Снт "Блокадник" до с. Рогачёво на атомобиле 10 минут езды. В с. Рогачёво вся инфраструктура: магазины, кафе, аптеки, рынок, Wildbеrriеs и Оzоn, отделение Сбербанка, поликлиника, храм. Один собственник, в собственности более 5-ти лет. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии риэлторов Московской области.