Рогачевское ш., 7 км от МКАД
Долгопрудный г., Долгопрудный гор. округ
Дом 49 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 10,5 млн; первая цена 10,5 млн ₽ от 09.06.2026.
Рейтинг 89/100 · уверенность 48 %
Земля рядом ≈734 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 66 тыс.–217 тыс. ₽/м², медиана 170 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,77 млн / целевая ≈8,8 млн / пессимист. ≈7,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,2 млн ₽, маржа 54 %, ROI 116 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Шереметьевская ≈0,8 км по прямой; до МКАД 7 км, на машине ≈17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23476
Рейтинг 89/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 733 691 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 5 136 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 3,3 сот. | 3 700 000 | 1 121 212 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 7,4 сот. | 5 450 000 | 736 486 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия | |
| 0.3 км | 8,5 сот. | 7 900 000 | 929 412 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 11,6 сот. | 8 500 000 | 732 759 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Горняк СНТ | 4,2 сот. | 4 850 000 | 1 154 762 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 37 сот. | 40 000 000 | 1 081 081 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 7 сот. | 6 499 999 | 928 571 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 5 000 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 625 / 170 139 / 216 667 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 774 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 285 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 797 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 819 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 204 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 116 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | 48 м² | 7 сот. | 3 150 000 | 65 625 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | 57,6 м² | 5,2 сот. | 9 800 000 | 170 139 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | 60 м² | 9 сот. | 13 000 000 | 216 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 10 500 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 9 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 3 100 000 (−6 400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся ухоженный участок 8 соток с дачей в тихом, зелёном районе всего в 10 минутах пешком от Мцд "Шереметьевская". Это идеальный баланс между спокойной загородной жизнью и доступностью городской инфраструктуры. Участок имеет правильную прямоугольную форму, полностью ровный и огорожен капитальным забором. Подъездные пути асфальтированы и круглогодично содержатся в порядке, что обеспечивает беспрепятственный доступ в любую погоду. Инфраструктура района развита отлично: в шаговой доступности находятся школа, детский сад, продуктовые магазины, аптеки и остановки общественного транспорта. Вся необходимая для повседневной жизни инфраструктура находится под рукой. Коммуникации подведены к границе участка: газ и электричество с выделенной мощностью 15 квт. Звоните, чтобы договориться о просмотре и узнать все подробности.