Рогачевское ш., 10 км от МКАД
Лобня г., Лобня гор. округ
Дом 42 м², участок 2 сот., кирпич, 1966 год.
Цена 2,59 млн ₽, снижали с 2,99 млн; первая цена 2,99 млн ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈481 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 57 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈840 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 часть») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лобня ≈1,2 км по прямой; до МКАД 10 км, на машине ≈15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23475
Рейтинг 38/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 89 % | 6.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 481 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 50 сот. | 17 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 5 сот. | 4 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 5,2 сот. | 7 500 000 | 1 442 308 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 5 сот. | 5 000 000 | 1 000 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Аббакумово д. | 6,2 сот. | 9 500 000 | 1 532 258 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 10 900 000 | 908 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6 сот. | 8 000 000 | 1 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7 сот. | 7 200 000 | 1 028 571 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 857 / 80 000 / 133 000 |
| цена объекта | 2 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 201 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 часть») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 часть») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.8 км | 44 м² | — | 12 990 000 | 295 227 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 30 м² | 2,2 сот. | 3 990 000 | 133 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Некрасовский пгт | 35 м² | 2 сот. | 1 990 000 | 56 857 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | 50 м² | 3 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 990 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 2 590 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 590 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю 1/4 часть дома 42 м2, оформленный как отдельная квартира. 2 этажа, если восстановить лестницу, на втором этаже 2комнаты. Хорошее тихое место! Вторая половина не продается, участок 2 сотки. Земли Ижс. До диаметра Мсд 1- 800 м, до автобусной остановки 150 м. Маршрутка до метро физтех. Лес, грибы и озеро 200 метров. В доме никто не проживает, 28 лет стоит пустой! Кадастровые номера на дом и землю на фото!