Рогачевское ш., 11 км от МКАД
Носово СНТ, Химки гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 24.04.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈1 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 108 тыс.–268 тыс. ₽/м², медиана 177 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,48 млн / целевая ≈4,03 млн / пессимист. ≈3,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈238 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 7 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Аэропорт Шереметьево. Терминалы B, C ≈1,8 км по прямой; до МКАД 11 км, на машине ≈23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23473
Рейтинг 40/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 7.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 000 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 6 000 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Носово СНТ | 18,2 сот. | 17 787 000 | 977 308 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СТ | 46,9 сот. | 51 568 000 | 1 099 531 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Носово СНТ | 50 сот. | 50 000 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Носово СНТ | 25 сот. | 25 000 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Носово д. | 44 сот. | 44 000 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Носово д. | 40 сот. | 41 500 000 | 1 037 500 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 30 сот. | 34 500 000 | 1 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Чашниково с. | 7,5 сот. | 10 500 000 | 1 400 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Носово д. | 23 сот. | 46 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Носово д. | 20 сот. | 8 500 000 | 425 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 107 744 / 176 666 / 267 797 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 481 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 257 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 033 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 585 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 237 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Носово д. | 20 м² | 7,8 сот. | 3 600 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Клушино СНТ | 25 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 180 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 30 м² | 7 сот. | 5 200 000 | 173 333 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Поярково д. | 29,7 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 107 744 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Луч СТ | 32 м² | 5,9 сот. | 4 200 000 | 131 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 29,5 м² | 8,5 сот. | 7 900 000 | 267 797 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | 30 м² | 5,6 сот. | 12 000 000 | 400 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | 30 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 156 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.6 км | 32 м² | 4,4 сот. | 7 000 000 | 218 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 3 350 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 290 000 (−60 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 100 000 (−190 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 350 000 (+250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт "Родник". На участке стоит домик для летнего пребывания 6 на 6 метров! Также на участке есть фундамент монолитная плита 13 на 8 метров в отличном состоянии. · Удобная транспортная доступность до Москвы. На общественном транспорте до станции Мцд Лобня и до метро Планерная. На личном автомобиле 25 км по Ленинградскому, Дмитровскому шоссе или трассе М-11. Звоните приезжайте на просмотр! Кадастровый номер: 50:09:0060733:217.