Рогачевское ш., 20 км от МКАД
Веревское СНТ, Химки гор. округ
Дача 67 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 65 %
Земля ≈266 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,6 млн → дом ≈904 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,09 млн / целевая ≈3,69 млн / пессимист. ≈3,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈10 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 128 км ≈2,7 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23471
Рейтинг 38/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 266 072 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 596 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 904 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 493 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Веревское СНТ | 10 сот. | 5 558 537 | 555 854 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вест СНТ | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Веревское д. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вест СНТ | 5,3 сот. | 2 621 500 | 494 623 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вест СНТ | 8,8 сот. | 4 354 140 | 494 789 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Веревское д. | 7,6 сот. | 1 900 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Веревское д. | 10 сот. | 8 900 000 | 890 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Веревское д. | 6,3 сот. | 1 571 750 | 249 484 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Веревское д. | 5,2 сот. | 3 550 000 | 682 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Веревское-2 СТ | 15 сот. | 8 400 000 | 560 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 639 / 64 906 / 85 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 094 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 889 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 685 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 275 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 10 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Кабанье Поле-2 СНТ | 74,3 м² | 4,6 сот. | 8 000 000 | 107 672 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чернобылец СТ | 77 м² | 7 сот. | 4 450 000 | 57 792 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Исток СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 250 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Луч СТ | 68,9 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 40 639 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Родник-2 СНТ | 75 м² | 6,3 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Надежда СТ | 65 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Мечта СТ | 65 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 115 385 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Покров д. | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Медвежий Угол СНТ | 80 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Искровец СНТ | 53 м² | 5,3 сот. | 3 700 000 | 69 811 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача площадью 67 кв. М с участком 6 соток в Снт. Дом построен из бруса в 1994 году, имеет два этажа и четыре комнаты. Снаружи требуется ремонт, ( не хватает крылечка и можно отделать дом снаружи)что позволяет воплотить любые дизайнерские идеи. Отопление печное, водоснабжение централизованное. На участке растут деревья и кустарники, есть место для сада или огорода. Санузел расположен на улице. 27 км от Мкад.