Рогачевское ш., 80 км от МКАД
Микляево д., Клин гор. округ
Дача 24 м², участок 20 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 10.10.2025.
Рейтинг 47/100 · уверенность 34 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 970 тыс. → дом ≈930 тыс. ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 28 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈480 тыс. ₽; дом 24 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Донховка ≈14,6 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23470
Рейтинг 47/100 · уверенность 34 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 2 (разброс ₽/м² 143 %); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 14.3 |
| торг | 5 | 91 % | 15.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 3 % | 0.5 |
| участок | 5 | 100 % | 16.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 970 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 930 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Микляево д. | 50 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Микляево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Микляево д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Микляево д. | 8 сот. | 179 000 | 22 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Микляево д. | 8 сот. | 440 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Микляево д. | 10 сот. | 490 000 | 49 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Микляево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Микляево д. | 15 сот. | 725 000 | 48 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 1-я Лесная д. | 6,4 сот. | 740 000 | 115 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Микляево д. | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 83 680 / 139 583 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 24 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 24 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.9 км | Воронино д. | 24 м² | 17,5 сот. | 3 350 000 | 139 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Орлово СНТ | 18 м² | 10 сот. | 500 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 01.04.2026 | 1 900 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Инфраструктура в шаговой доступности, плотины для купания и рыбалки.