Новорязанское ш., 52 км от МКАД
Васильки ДНП, Раменский гор. округ
Дом 54 м², участок 7,5 сот., каркас, 2015 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 25.08.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 64 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 684 тыс. → дом ≈1,52 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 71 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,79 млн / целевая ≈4,31 млн / пессимист. ≈3,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,08 млн ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Кузяево ≈2,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2347
Рейтинг 62/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 79 % | 33.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 216 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 684 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 516 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 074 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Васильки ДНП | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васильки ДНП | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильки ДНП | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильки ДНП | 9,2 сот. | 1 290 000 | 140 217 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильки ДНП | 11,3 сот. | 1 000 000 | 88 496 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильки ДНП | 7,2 сот. | 900 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильки ДНП | 6,6 сот. | 850 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ясная Поляна ДНП | 6,2 сот. | 1 000 000 | 161 290 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильки ДНП | 8 сот. | 795 000 | 99 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильки ДНП | 9,8 сот. | 1 600 000 | 163 265 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 753 / 84 746 / 100 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 790 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 550 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 311 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 832 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 082 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Шевлягино д. | 55 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васильково ДНТ | 64 м² | 10 сот. | 5 100 000 | 79 688 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березки Лайф КП | 43,8 м² | 5 сот. | 3 099 000 | 70 753 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Антоново д. | 64,9 м² | 6,6 сот. | 5 500 000 | 84 746 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Усадьба Глебово КП | 45 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 95 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Всем Доброго времени суток. Продаётся дом в ДНП Васильки, общей площадью 54м2, с участком 7,5 соток. Участок размежёван, дом зарегестрирован, имеется адрес, регистрация возможна (на данный момент я прописан по данному адресу). Дом- каркасный, каркас из бруса 150150. Утепление- утеплитель ISOROC, 150мм+ перекрёстное утепление 50мм. Снаружи обшит фанерой с вентзазором. Внутри- обшит доской 15025, далее фанера, начал обшивать имитацией под брус. Полы- черновой пол доска 50мм, утепление- межэтажное 300мм без вентзазора, 1-ый этаж 250мм, вентзазор. Крыша- мягкая черепица Технониколь SHINGLAS, 2-ух слойная. Подкладочный ковёр под всей черепицей Технониколь Андереп Ультра. Окна Рехау. На данный момент дом достраивается. Осталось частично утеплить ванну и коридор. Этот дом предназначался как гостевой. На участке залит фундамент под основной дом, лента, глубиной 1,6 метра, шириной 50см. При желании можно будет объединить и получится один дом. Вода, колодец. На данный момент вода в дом не заведена. Всё куплено (насос, краб- Джилекс). Хотел углублять колодец и заодно проложить трубу в дом. Канализация- так же, буду делать этим летом. Септик куплен- БИОНТ АЭРО 4. Вся обстановка и техника (телевизор, холодильник, стиральная машина) остаётся. Так же остаются блоки. На участке есть посадки: ежевика, малина, чёрная и красная смородина, крыжовник, жимолость и т.д. Участок сухой, весной не затапливает. Электричество- 15кВт. Участок огорожен. Не далеко от дома находятся как продуктовые магазины (Магнит, ДА, Верный, Чижик и т.д.,) так и строительный рынок и магазин, мебель. ПВЗ OZON, WB, Яндекс. Автобусная остановка минут 10 пешком. Электрички, ст. Кузяево минут 25-30 пешком, ст. Игнатьево- минут 45-50 пешком. Дороги в ДНП принадлежат ДНП, не третьим лицам, как сейчас в современных КП. Долгов никаких нет. Если не отвечаю на звонок, при необходимости-пишите. Специфика работы, на работе не всегда могу ответить на звонок. Цена окончательная, торга нет. Такая цена до тех пор, пока интересующий меня объект в продаже.