Рогачевское ш., 36 км от МКАД
Ярцево СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 130 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 27.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 32 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈2,5 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,63 млн / целевая ≈4,17 млн / пессимист. ≈3,71 млн → от пессимистичной прибыль −1,51 млн ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: канализация — есть.
До ст. пл. 116 км ≈14,1 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23469
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 7 % | 0.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Маяк-М СТ | 8,2 сот. | 976 000 | 119 024 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ивлево СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ландыш СНТ | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ивлево с. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ивлево с. | 8,6 сот. | 838 000 | 97 442 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ивлево д. | 11,9 сот. | 1 065 000 | 89 496 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ивлево с. | 7,6 сот. | 905 000 | 119 079 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ивлево с. | 6,3 сот. | 2 300 000 | 365 079 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Храброво с. | 8,5 сот. | 850 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Храброво с. | 9,8 сот. | 3 030 000 | 309 184 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 130 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 407 / 40 917 / 42 593 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 633 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 401 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 170 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 706 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 514 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ландыш СНТ | 122,2 м² | 9 сот. | 5 000 000 | 40 917 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ландыш СНТ | 108 м² | 7,2 сот. | 3 500 000 | 32 407 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | ТЭЦ-21 СНТ | 108 м² | 8,1 сот. | 4 600 000 | 42 593 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Пограничник СНТ | 91,2 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 82 237 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 19216756 Продается дача в СТ "Ярцево". По адресу: Дмитровский район, СТ "Ярцево". Дом 3-х этажный, площадь 130 кв. М. На первом этаже тех. Помещения (гараж, мастерская). На втором этаже одна большая жилая комната и две просторные террасы. На третьем этаже одна жилая комната. Построен дом из бревна на блочно кирпичном фундаменте. Участок 6 соток, на участке туалет, душ, плодово-ягодные деревья и кустарники, огорожен забором со всех сторон. СТ охраняемое с видео наблюдением на всей территории. Летний водпровод. Подъезд круглогодичный.