Рогачевское ш., 80 км от МКАД
Микляево д., Клин гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 800 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 24.03.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 %
Земля ≈49 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 296 тыс. → дом ≈504 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 14 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 14 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,03 млн / целевая ≈924 тыс. / пессимист. ≈822 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −141 %, ROI −58 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Донховка ≈13,2 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23463
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 310 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 14 % | 0.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 14.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 49 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 296 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 504 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Микляево д. | 5 сот. | 250 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 1-я Лесная д. | 6,4 сот. | 740 000 | 115 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Микляево д. | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Микляево д. | 10 сот. | 490 000 | 49 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Микляево д. | 8 сот. | 440 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Микляево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Микляево д. | 8 сот. | 179 000 | 22 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Микляево д. | 50 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Микляево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Микляево д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 710 / 14 286 / 55 325 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 027 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 976 000 ₽ |
| продажа: целевая | 924 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 822 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 158 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −141 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17 км | Анненка д. | 72,3 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 55 325 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Фестивальный СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 14 286 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Наука-1 СНТ | 62 м² | 6 сот. | 850 000 | 13 710 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.03.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.06.2026 | 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 6 соток. На котор находится дом 2 этажный, требует ремонта. Есть одна жилая комната с печкой, прихожая и кухня. Вода проведена в дом. Баня 2 этажная, находится отдельно от дома, полностью в рабочем состоянии. Мастерская для инвентаря. Туалет с кладовкой. На участке есть яблони, груша, крыжовник и т. Д. Колодец с чистой водой. Разумный торг уместен.