Рогачевское ш., 51 км от МКАД
Ручеек СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 70 м², участок 10 сот., дерево, 2000 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 62 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 958 тыс. → дом ≈1,54 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,43 млн / целевая ≈3,98 млн / пессимист. ≈3,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈16 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Яхрома ≈8,7 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №23455
Рейтинг 35/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 958 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 542 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 029 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Жуково д. | 11,1 сот. | 1 400 000 | 126 126 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Жуково д. | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Жуково д. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жуково д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ручеек-2 СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольгово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольгово с. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольгово с. | 5,1 сот. | 890 000 | 174 510 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мышенки д. | 7,4 сот. | 1 472 000 | 198 919 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Попадьино д. | 11,8 сот. | 1 950 000 | 165 254 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 556 / 61 876 / 133 333 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 426 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 205 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 983 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 541 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 16 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Русь СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 30 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Новокарцево КП | 70 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ольгово с. | 61,5 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 40 650 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольгово с. | 79,6 м² | 12 сот. | 4 700 000 | 59 045 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ново-Карцево СНТ | 68 м² | 10 сот. | 4 400 000 | 64 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ново-Карцево СНТ | 68 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 86 765 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Новокарцево д. | 68 м² | 10 сот. | 4 400 000 | 64 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Полиграфист СНТ | 61,5 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 40 650 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | сохраненная копия |
| 5.5 км | Андрейково д. | 72 м² | 6 сот. | 9 599 999 | 133 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жуково д. | 83,2 м² | 12,5 сот. | 2 700 000 | 32 452 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 05.05.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается очень уютный деревянный дом в СЕТ Ручеек-2, на участке 10 соток.