Рогачевское ш., 49 км от МКАД
Калина СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 669 тыс. → дом ≈1,83 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 58 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,96 млн / целевая ≈3,57 млн / пессимист. ≈3,17 млн → от пессимистичной прибыль −155 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сенеж ≈11,2 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23454
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 29 % | 1.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 492 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 669 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 831 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 517 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Калина СНТ | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Калина СНТ | 14 сот. | 1 450 000 | 103 571 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Калина СНТ | 13 сот. | 2 450 000 | 188 462 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Калина СНТ | 7 сот. | 1 250 000 | 178 571 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сенеж СНТ | 6,2 сот. | 750 000 | 120 968 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Захарьино д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мерзлово д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мерзлово д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мерзлово д. | 8,9 сот. | 750 000 | 84 270 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Захарьино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 66 667 / 75 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 963 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 765 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 567 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 170 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -155 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.8 км | 2-я Смирновка пос. | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Соголево д. | 60 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Надежда СНТ | 54 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | 59,6 м² | 4 сот. | 3 800 000 | 63 758 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19 км | 65 м² | 3 сот. | 4 500 000 | 69 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом с участком.