Рогачевское ш., 43 км от МКАД
Луч СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 91,5 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 14.05.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 66 %
Земля ≈220 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,76 млн → дом ≈1,39 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,63 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,23 млн / целевая ≈4,7 млн / пессимист. ≈4,18 млн → от пессимистичной прибыль −126 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня.
До ст. Подсолнечная ≈6,7 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23452
Рейтинг 37/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 220 350 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 763 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 387 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 158 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сенежское СНТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Луч СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аист СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 9 сот. | 2 700 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Ветеран-Тимоново СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран-Тимоново СНТ | 9,8 сот. | 1 500 000 | 153 061 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветеран ОНТ | 9,6 сот. | 1 600 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Грачи СНТ | 8,2 сот. | 2 000 000 | 243 902 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тимоново д. | 8 сот. | 4 050 000 | 506 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 630 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 556 / 56 360 / 93 750 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 226 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 965 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 703 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 181 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -126 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Сенежское СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 30 556 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Грачи СНТ | 98 м² | 8 сот. | 9 000 000 | 91 837 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Монтажник СНТ (Тимоново д.) | 96 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 52 083 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Вельево д. | 88,2 м² | 8 сот. | 4 650 000 | 52 721 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Рысь СНТ | 96 м² | 12 сот. | 9 000 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Рыгино-1 СНТ | 100 м² | 8,2 сот. | 7 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Редино д. | 81,7 м² | 7,6 сот. | 4 250 000 | 52 020 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.2 км | Мотор СНТ | 73 м² | 6,2 сот. | 4 990 000 | 68 356 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Заовражье СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Микро СНТ | 100 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 3 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в снт Луч вблизи д Тимоново. Дом из бруса, цокольный этаж, жб перекрытия. Есть отдельно стоящая баня с комнатой отдыха. Участок 8 соток. Вода центральная. Долгов по взносам нет. Агентов не беспокоить.