Рогачевское ш., 76 км от МКАД
Орлово СНТ, Клин гор. округ
Дом 170 м², участок 12 сот., брус.
Цена 850 тыс. ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 20.01.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 48/100 · уверенность 52 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 351 тыс. → дом ≈499 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 32 тыс.–36 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈3,4 млн, покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,97 млн / целевая ≈5,37 млн / пессимист. ≈4,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈651 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Донховка ≈18,9 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23451
Рейтинг 48/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 14.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 351 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 498 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 935 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Орлово СНТ | 9,8 сот. | 400 000 | 40 816 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орлово СНТ | 16 сот. | 500 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орлово СНТ | 10 сот. | 290 000 | 29 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орлово СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Орлово д. | 12 сот. | 345 000 | 28 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Орлово д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Орлово д. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Орлово д. | 15 сот. | 490 000 | 32 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Орлово д. | 15 сот. | 320 000 | 21 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Орлово д. | 10 сот. | 630 000 | 63 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 170 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 353 / 34 524 / 35 714 |
| цена объекта | 849 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 499 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 966 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 668 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 369 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 773 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 650 501 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Пустынь с. | 170 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 32 353 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Пустынь с. | 168 м² | 9 сот. | 5 800 000 | 34 524 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Пустынь с. | 168 м² | 13 сот. | 5 999 999 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.01.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 25.01.2026 | 1 900 000 (+200 000) | история площадки |
| 05.02.2026 | 1 650 000 (−250 000) | история площадки |
| 05.03.2026 | 1 300 000 (−350 000) | история площадки |
| 09.03.2026 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.03.2026 | 1 190 000 (−60 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 1 150 000 (−40 000) | история площадки |
| 18.03.2026 | 1 149 000 (−1 000) | история площадки |
| 20.03.2026 | 1 139 000 (−10 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 1 109 000 (−30 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 1 050 000 (−59 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 999 000 (−51 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 950 000 (−49 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 899 925 (−75) | история площадки |
| 11.05.2026 | 898 925 (−1 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 897 925 (−1 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 887 925 (−10 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 849 999 (−37 926) | история площадки |
| 30.05.2026 | 949 999 (+100 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 849 999 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 849 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Я собственник более 6 лет. Участок 12 соток правильной формы. Дом не достроен внутри. Много строительного материала внутри. Дом 9х9 каркас. Обшит Осб+сайдинг. Крыша металлопрофиль. Постройка дома 2010год. Электричество 15 кватт три фазы (сейчас новое подключение стоит от 100.000р!). Дом стоит на бетонных столбах (можно не регистрировать дом и не платить налог за него). Магазин в 50 метрах. До Снт ходит автобус из Клина. Территория под охраной, шлагбаум на заезд, видеонаблюдение по всей территории Снт, постоянный обход охраны. Уличное освещение влючается вечером. Все участки оформлена на москвичей. Денег в Снт более чем достаточно. Дороги, сточные канавы постоянно чистят. До дома дорога асфальт. Продается по причине ненужности.