Рогачевское ш., 45 км от МКАД
Космынка д., Дмитровский гор. округ
Дача 49,7 м², участок 9,5 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 19.06.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Земля ≈273 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 2,59 млн → дом ≈709 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 40 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈994 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,46 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подсолнечная ≈18,2 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23445
Рейтинг 32/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 15.3 |
| торг | 5 | 38 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 50 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 272 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 591 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 709 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 266 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Космынка д. | 9,9 сот. | 3 750 000 | 378 788 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Космынка д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Космынка д. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космынка д. | 14 сот. | 4 800 000 | 342 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космынка д. | 15 сот. | 4 550 000 | 303 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космынка д. | 11 сот. | 3 800 000 | 345 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космынка д. | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космынка д. | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Космынка д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Космынка сад. уч. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 994 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 895 / 59 184 / 117 500 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 924 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 778 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 632 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 339 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 460 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Космынка Светлая КП | 49 м² | 9 сот. | 2 900 000 | 59 184 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Осинка СНТ | 56,2 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 53 381 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Сафоново-2 СНТ | 60 м² | 9,7 сот. | 5 800 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Заовражье СНТ | 57,4 м² | 6 сот. | 2 290 000 | 39 895 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Мотор СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Подолино-А СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 117 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Захарьино д. | 63 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 41 270 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается на продажу в новом охраняемом коттеджном поселке "Космынка светлая" дом 49,7 кв. М. Земельный участок 9,5 соток. Дом стоит на 21 сваях, деревянный, обшивка металлическая. Установлена душевая, раковина. Разводка проведена. Проведена теплая изоляция. Есть возможность так же приобрести и присоединить участок + 9.43 соток. В случае приобретения второго участка Покупателю бонус! Звоните в любое время!