Рогачевское ш., 29 км от МКАД
Ясная Поляна СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 82 м², участок 9,5 сот., кирпич.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 29.06.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 55 %
Земля ≈309 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 2,94 млн → дом −35 тыс. ₽, −427 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 34 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,45 млн / целевая ≈4 млн / пессимист. ≈3,56 млн → от пессимистичной прибыль −247 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня.
До ст. пл. 116 км ≈7,8 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23444
Рейтинг 41/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 193 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 308 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 935 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −35 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −427 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Атмосфера СНТ | 15 сот. | 5 036 250 | 335 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гульнево д. | 18 сот. | 7 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гульнево д. | 9 сот. | 2 013 760 | 223 751 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гульнево д. | 12 сот. | 4 029 000 | 335 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Строитель-4 СНТ | 14 сот. | 4 700 500 | 335 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Квант СНТ | 6,2 сот. | 2 250 000 | 362 903 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гульнево д. | 6,5 сот. | 3 200 000 | 492 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гульнево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гульнево д. | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гульнево д. | 29 сот. | 9 736 750 | 335 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 750 / 70 000 / 120 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 448 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 226 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 003 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 558 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -247 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Удино д. | 80 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Борносово д. | 100 м² | 12 сот. | 12 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Спутник СНТ | 60 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.06.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Показы осуществляются только по предварительному звонку по телефону указанному на сайте. По смс переписке не выезжаем! Предлагается к продаже светлый, ухоженный участок площадью 948 м2 (по факту около 13 соток) в живописном месте на возвышенности с панорамным видом. Участок расположен в благоустроенном Снт Ясная Поляна и полностью огорожен по периметру. Это идеальное место для тех, кто мечтает о тихом отдыхе на природе, выращивании урожая или постоянном проживании в экологически чистом районе. Дом Двухэтажный садовый дом 82 м2, построен в 1996 году, в 2006 году дополнительно обложен кирпичом это придаёт строению прочность, уют и аккуратный внешний вид. Первый этаж: просторная кухня, уютная гостиная с камином, две изолированные комнаты. Второй этаж: две комнаты (требуют небольшого ремонта) и вместительные кладовые можно использовать как спальни, кабинет или комнату для гостей. Фундамент ленточный, есть подвал, состояние дома хорошее, подходит как для сезонного, так и для потенциального круглогодичного использования. Хозяйственные постройки на участке: Всё продумано для комфортной жизни и отдыха: Баня для настоящего дачного удовольствия, Хозблок с кухней и комнатой оснащён печью, может использоваться как гостевой дом или жилое помещение для рабочих, Туалет и душ на улице, Теплица для выращивания овощей и рассады, действует летний водопровод. Электричество 7 квт, подведено к дому и постройкам. Ухоженная территория с плодово-ягодными насаждениями: яблони, груши, кустарники смородины, малины и др. Много места для отдыха, детской площадки, барбекю или садовых дорожек Расположен на возвышенности нет застоя воды, участок всегда сухой и чистый. Отличный дренаж и хороший состав почвы идеально для сада и огорода. Инфраструктура и транспорт: Удобный подъезд по асфальтированной дороге 42 км от Мкад по Рогачёвскому шоссе В шаговой доступности остановка общественного транспорта. П. Каменка в 5-7 минутах на авто, где имеются магазины, рынок, школа, д. Сад. Рядом лес прекрасные места для прогулок, сбора грибов и ягод. В Снт: охрана, чистые дороги, соседи по участкам доброжелательные и активные. Документы готовы к сделке. Участок, дом, баня, хоз. Строение в собственности, без обременений. Показы осуществляются только по предварительному звонку. Не упустите шанс приобрести тёплый, уютный уголок природы всего в часе езды от Москвы.