Рогачевское ш., 40 км от МКАД
Яхрома г., Дмитровский гор. округ
Дача 60 м², участок 10,2 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 1,99 млн; первая цена 1,99 млн ₽ от 10.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 55 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 10,2 сот. = 582 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 14 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,54 млн / целевая ≈1,38 млн / пессимист. ≈1,23 млн → от пессимистичной прибыль −1,5 млн ₽, маржа −122 %, ROI −55 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Соревнование ≈11,3 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23442
Рейтинг 33/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 137 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 64 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 56 % | 3.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 091 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 582 000 ₽ (10,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 218 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Яхрома СНТ | 11 сот. | 599 000 | 54 455 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Говейново д. | 16,5 сот. | 1 300 000 | 78 788 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лужайка СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Луговой пос. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Березка-5 СНТ | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Березка-5 СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лужайка СНТ | 6 сот. | 495 999 | 82 666 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лужайка СНТ | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Куликово с. | 11 сот. | 1 350 000 | 122 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Куликово с. | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 571 / 25 000 / 49 180 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 537 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 460 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 383 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 230 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 500 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −122 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Лужайка СНТ | 70 м² | 6,6 сот. | 950 000 | 13 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Автомобилист СНТ | 61 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 49 180 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Карамышево д. | 60 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 1 990 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 800 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача на 10 сотках в Снт Яхрома расположена в Яхромской пойме. На 100 процентов готова для открытия дачного сезона без капитальных вложений! Участок ухоженный, осваивался с 1992 года. Щитовой дом возведён в 1995 году. В 2002 году к нему пристраивалась терраса из бруса. Дом обшит сайдингом. На первом этаже терраса (20 кв. М.) и две изолированные спальни по 10 кв. М. На втором этаже спальня (20 кв. М.) и кладовка. Соседи только с двух сторон. Есть колодец. Недалеко от участка есть родник. Душ с подогревом воды, бытовка, парковочное место для машины. Участок ухожен, есть плодовые деревья, ягодные кустарники, виноградная лоза. Забор по периметру участка из профнастила с въездными воротами и калиткой. Соседи доброжелательные. Снт находится в окружении уникального лесного массива, соснового бора с ягодниками черники и брусники, грибными лесами. Более 20 прудов и Синьковское водохранилище для рыбалки. Оборудованные и дикие пляжи на реке Яхрома. Готовы показать и быстро выйти на сделку. Земля и дом поставлены на кадастровый учёт, проведено межевание. Один собственник.