Рогачевское ш., 31 км от МКАД
Усадьбы Горки КП, Дмитровский гор. округ
Дом 105 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 29.06.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 54 %
Земля ≈297 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,78 млн → дом ≈1,72 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 56 тыс.–166 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,71 млн / целевая ≈7,84 млн / пессимист. ≈6,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈2 млн ₽, маржа 29 %, ROI 40 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. пл. 116 км ≈8,9 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23441
Рейтинг 66/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 80 % | 34.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 297 222 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 783 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 717 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 352 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Походкино д. | 7,2 сот. | 2 160 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Походкино д. | 13,4 сот. | 4 690 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Походкино д. | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Походкино д. | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Походкино д. | 27 сот. | 8 000 000 | 296 296 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Походкино д. | 7,5 сот. | 2 200 000 | 293 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Левково д. | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Левково д. | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Левково д. | 35 сот. | 11 751 250 | 335 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дома Отдыха Горки пос. | 7,5 сот. | 2 160 000 | 288 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 105 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 263 / 81 666 / 166 341 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 712 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 276 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 841 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 970 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 995 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Целеево Кантри Клаб КП да: «ванная» + «теплым полом» | 96 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 156 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Объединения Телешово ДП да: «ванная» + «теплые полы» | 100 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Бонифаций КП да: «санузла» + «отделкой» | 102,2 м² | 6 сот. | 17 000 000 | 166 341 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Удино парк КП да: «санузла» + «отделке» | 114 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Удино д. да: «санузел» + «под ключ» | 95 м² | 6 сот. | 5 345 000 | 56 263 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Дмитровка д. да: «санузел» + «ремонт» | 95 м² | 6 сот. | 5 345 000 | 56 263 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 105 м2 из сухого бруса под ключ. Семейная ипотека 0%. Застройщик "М-Строй" предлагает одноэтажный дом из строганого бруса (влажность 10%) с просторной террасой. Площадь 105 м2. Почему это выгодно: · Экономия на отоплении: Теплоизоляция Greenline и паро-гидробарьер сохраняют тепло зимой. · Свет и простор: Панорамные окна и свободная планировка без несущих стен внутри вы сами решаете, сколько спален делать. · Дополнительно: Под заказ пристроим гараж или баню из того же бруса. Технология: Скандинавский каркасный метод (проверен в суровом климате) энергоэффективность + долговечность. Финансовые условия: Работаем с эскроу счетами по 186фз. Помощь в оформлении любой ипотеки на стройку в банках Дом. РФ, Сбер. Если вы ищите себе настоящий дом (барн) на многие десятилетия, а не просто штамповку, тогда вы обратились по адресу. · Помощь в оформлении. Начните жить с удовольствием уже сегодня! Пишите в Директ или звоните!