Рогачевское ш., 17 км от МКАД
Озерецкое с., Дмитровский гор. округ
Дом 89 м², участок 7,5 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 86/100 · уверенность 61 %
Земля ≈471 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 3,53 млн → дом −31 тыс. ₽, −348 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 4 в 10 км, 113 тыс.–178 тыс. ₽/м², медиана 137 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,75 млн / целевая ≈10,57 млн / пессимист. ≈9,4 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,84 млн ₽, маржа 51 %, ROI 106 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. пл. 120 км ≈4,2 км по прямой; до МКАД 17 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23437
Рейтинг 86/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 470 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 531 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −31 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −348 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Озерецкое с. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Озерецкое с. | 9 сот. | 4 800 000 | 533 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Объединения Телешово ДП | 8 сот. | 5 000 000 | 625 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кунья Роща-1 СНТ | 6,3 сот. | 3 500 000 | 555 556 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Объединения Телешово ДП | 6 сот. | 4 950 000 | 825 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Озерецкое с. | 8 сот. | 4 600 000 | 575 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кунья Роща СНТ | 6,4 сот. | 3 850 000 | 601 562 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кунья Роща СНТ | 7,7 сот. | 2 380 000 | 309 091 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Агафониха д. | 10 сот. | 1 795 000 | 179 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | совхоза Останкино пос. | 2 сот. | 1 100 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 113 394 / 136 753 / 177 592 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 750 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 162 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 575 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 400 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 845 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 106 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | совхоза Останкино пос. да: «санузел» + «ламинат» | 90 м² | 7,5 сот. | 11 060 000 | 122 889 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Автомобилист СНТ да: «санузел» + «ламинат» | 88,1 м² | 7,5 сот. | 9 990 000 | 113 394 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Бабаиха д. да: «ванная» + «мебелью» | 83,9 м² | 7,4 сот. | 14 900 000 | 177 592 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Поярково д. да: «ванные» + «теплый пол» | 81 м² | 7,3 сот. | 12 200 000 | 150 617 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается новый дом-от мстрой площадью 89 м2 из сухого строгоного бруса влажность не более 10%, с современным дизайном. Одноэтажное строение включает три комнаты, просторную кухню-гостиную и санузел внутри. На участке предусмотрена электрическая система отопления, а также скважина для водоснабжения и септик для канализации. Газопровод проходит по границе участка, что открывает возможности для подключения. Дом расположен в районе с развитой инфраструктурой: рядом есть школа и остановка общественного транспорта. Земельный участок категории Ижс позволяет использовать его под индивидуальное жилищное строительство. Электричество подключено, что обеспечивает комфортное проживание круглый год. Финансовые условия: Работаем с эскроу счетами по 186фз. Помощь в оформлении любой ипотеки на стройку в банках Дом. РФ, Сбер. Если вы ищите себе настоящий дом (барн) на многие десятилетия, а не просто штамповку, тогда вы обратились по адресу. · Помощь в оформлении. Начните жить с удовольствием уже сегодня! Пишите в Директ или звоните!