Рогачевское ш., 33 км от МКАД
Кочергино м., Солнечногорск гор. округ
Дача 40 м², участок 7,7 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 06.06.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 57 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 7,7 сот. = 969 тыс. → дом ≈731 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 52 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,38 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈74 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; септик (по описанию); в описании: печь.
До ст. пл. 128 км ≈9,8 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23434
Рейтинг 38/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.4 |
| участок | 5 | 34 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 969 000 ₽ (7,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 731 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 275 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кочергино м. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кочергино СНТ | 20 сот. | 2 750 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Блюз СНТ | 8 сот. | 940 000 | 117 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Блюз СНТ | 6 сот. | 799 999 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Блюз СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Менделеево СНТ | 6 сот. | 770 000 | 128 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кочергино СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вита-ТЭЦ-21 СТ | 24 сот. | 3 300 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Блюз СНТ | 22 сот. | 3 100 000 | 140 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пограничник СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 000 / 70 833 / 91 667 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 649 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 517 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 384 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 119 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 74 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.2 км | Электрик СТ | 42 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 91 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Салют СНТ | 36 м² | 6,5 сот. | 2 550 000 | 70 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Солнечная поляна КП | 50 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 20.06.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю земельный участок с садовым домом, гаражом и надворными пристройками в Солнечногорском районе Московской области. Участок сухой, ровный, прямоугольной формы, расположен на краю Снт, без соседей с восточной стороны, с выходом к лесу и к истокам реки Клязьма. Красивое, спокойное место, рядом грибной лес. Участок в собственности более 30 лет, активно использовался с августа 2005 по август 2021 года. На клумбах большие многолетние цветущие растения (лилейники, хосты, гортенезии, рудбекия, калина Бульденеж, сирень), ягодные кустарники (малина, смородина, клубника, крыжовник, жимолость) и плодовые деревья (яблони, груши, сливы, вишни). Клумбы оформлены большими гранитными валунами (около 40 штук). На участке есть небольшой водоём с карасями и водяными лилиями. Площадь земельного участка 7,65 соток. Категория: земли сельскохозяйственного назначения, для садоводства. Дом летний, без утепления, с мансардой, общей площадью 40 кв. М., по пректу "Крепыш 2М ЛК" от компании Зодчий был построен в августе 2005 года. Прихожая 8 кв. М, комната 11 кв. М, мансарда 12 кв. М. Позднее к дому были пристроены веранда и гараж 22 кв. М (ямы в гараже нет). Дача использовалась исключительно в тёплый период года, с середины мая по конец октября. Снт находится среди большого лесного массива. В шаговой доступности два водоёма. В Снт есть охрана, на въезде ворота. Соседи проживают круглый год. Удаленность участка от Зеленограда 26 км, от Цкад 18 км, от Мкад 45 км. В 11 км въезд на трассу М-11 (новая Ленинградка), в 15 км Ленинградское шоссе. В 6 км от Снт автобусная остановка до Зеленограда, ж/д ст. Крюково. От Хоругвино до Снт сделан новый участок асфальтовой дороги. Адрес: Московская область, Солнечногорский район, урочище Кочергино, Снт Кочергино, участок 72. Можно приехать самостоятельно и оценить местоположение участка, окрестности и посмотреть на постройки на участке "через забор". Просьба не звонить мне по телефону, а писать сообщения. Связь сейчас не всегда стабильная, поэтому звонки могут не проходить а сообщения я регулярно проверяю. Прошу это принять. Точные координаты участка в Яндекс. Карты для проезда на просмотр: 56.158686, 37.184045. Дача продаётся целиком, как есть: с мебелью, предметами интельера, бытовой техникой, садовым инвентарём, дровами, строительными материалами и прочими полезными на даче вещами. Дополнительная информация: Межевание участков было проведено, когда оформляли приватизацию. В летней кухне (фиолетово-голубое строение) есть дровяная печь, ванна и умывальник, поступление воды в них сделано из бочки, установленной на чердаке. В дом заведено 4 киловатта. Электричество (8,25 руб за киловатт, расход по счетчику), вода из колодца (совместный с соседом), туалет на улице, в хозяйственной постройке отопление дровяное. Взносы Снт 4100 рублей в квартал. В доме нет печи и вода в дом не заведена. В Снт нет централизованной канализации, но можно завести в дом воду из колодца и выкопать на участке септик. До Снт общественный транспорт не ходит. Ближайшая остановка находится, приблизительно, в семи километрах. Я добиралась до платформы Зеленоград-Крюково, там на 377 автобусе ехала до Хоругвино и оттуда заказывала такси.