Рогачевское ш., 37 км от МКАД
Языково д., Дмитровский гор. округ
Дача 88,5 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,29 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 52 %
Земля ≈116 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 699 тыс. → дом ≈1,59 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 32 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,77 млн, покупка после торга ≈1,95 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,44 млн / целевая ≈3,09 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −968 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Турист ≈9,6 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23433
Рейтинг 31/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 116 476 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 699 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 591 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 977 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Языково д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Языково д. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Борносово д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечная Поляна СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Муханки д. | 24,4 сот. | 2 950 000 | 120 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Муханки д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мышенки д. | 17 сот. | 3 000 000 | 176 471 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мышенки д. | 20 сот. | 1 299 000 | 64 950 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Полиграфист СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Полиграфист СНТ | 20 сот. | 2 300 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 770 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 407 / 43 931 / 51 613 |
| цена объекта | 2 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 946 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 436 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 264 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 092 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 749 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -967 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Икша пгт | 86,5 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 43 931 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Ландыш СНТ | 108 м² | 7,2 сот. | 3 500 000 | 32 407 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Волгуша СНТ | 62 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 51 613 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 290 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 290 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
2 этажная дача, на первом этаже 3 комнаты, второй этаж без отделки, есть 2 окна. Участок 6 соток, есть возможность увеличить до 15-30 соток. Панорамный вид из окна и с участка. Рядом родник (отмечен на картах), природный заказник Долина реки Волгуша.