Рогачевское ш., 59 км от МКАД
Алешино д., Дмитровский гор. округ
Дача 15 м², участок 10 сот.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 12.06.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 36 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 892 тыс. → дом ≈1,06 млн ₽, 71 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 28 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈200 тыс. ₽; дом 15 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть.
До ст. Соревнование ≈19,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23431
Рейтинг 42/100 · уверенность 36 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 2 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 25.1 |
| торг | 5 | 16 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 7.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 7.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 166 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 892 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 058 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 70 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Алешино д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алешино д. | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алешино д. | 6,3 сот. | 1 080 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алешино д. | 8 сот. | 799 000 | 99 875 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алешино д. | 13,8 сот. | 1 382 000 | 100 145 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алешино д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алешино д. | 18 сот. | 1 590 000 | 88 333 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алешино д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малое Рогачево д. | 30 сот. | 4 300 000 | 143 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Абрамцево д. | 15 сот. | 675 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 45 556 / 63 333 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 15 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 15 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.4 км | Радуга СНТ | 15 м² | 5,5 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Орлово СНТ | 18 м² | 10 сот. | 500 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 1 999 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 950 000 (−49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок в деревне с мини домиком. На участке есть электричество, центральный водопровод. До речки и водохранилища ( пляжа) 5 минут пешком! Участок ровной формы. Место шикарное! Лес, водоем, с. Рогачево с городской инфраструктурой, до детского сада 10 минут пешком! Ограничений нет. Можно в ипотеку! Звоните!