Рогачевское ш., 85 км от МКАД
Маяк СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 60 м², участок 11,5 сот., брус.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 11,5 сот. = 382 тыс. → дом ≈768 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −194 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Карманово ≈3,9 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23429
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.2 |
| торг | 5 | 28 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.5 |
| участок | 5 | 68 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 247 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 382 000 ₽ (11,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 768 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Маяк СНТ | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тишино д. | 28 сот. | 899 000 | 32 107 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Молодогвардеец СНТ | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Проходчик-1 СНТ | 7,5 сот. | 1 200 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пантелеево д. | 30 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пантелеево д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пантелеево д. | 10,5 сот. | 600 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пантелеево д. | 12 сот. | 360 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пантелеево д. | 35 сот. | 2 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Наука-1 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 857 / 40 351 / 53 000 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 480 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 356 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 232 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 984 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -193 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Молодогвардеец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Прибрежный СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Машиностроитель СНТ | 60 м² | 15 сот. | 5 700 000 | 95 000 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Маяк СНТ | 50 м² | 10,7 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Лад СНТ | 57 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 40 351 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Молодогвардеец СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 17 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Волгарь СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Мельдино д. | 55 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Правда СТ | 72 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Здравствуйте! Продается участок площадью 11,5 соток с ровной геометрией. На территории расположен летний дом. Электричество подключено, участок имеет кадастровый номер 50:04:0140105:260. Участок находится в закрытом садоводческом некоммерческом товариществе (Снт), которое относится к категории индивидуального жилищного строительства (Ижс). Юридически участок чист, дом оформлен как жилое строение. Это идеальное место для дачного отдыха или постоянного проживания с возможностью прописки. К территории Снт примыкает лес, который понравится любителям тихой охоты. Здесь много ягодных полян и грибных мест. Чистый воздух и тишина создают атмосферу уюта и спокойствия. В 500 метрах от участка протекает река Сестра, что делает это место привлекательным для любителей рыбалки и полноценного отдыха на природе. В 12 километрах от Снт находятся супермаркеты "Озон" и "Wildberries".