Рогачевское ш., 53 км от МКАД · земля с домом
Воробьево д., Солнечногорск гор. округ
Дом 20 м², участок 15 сот.
Дом по описанию: «Домик 20 м2+второй этаж.»
Цена 1,89 млн ₽, снижали с 2,45 млн; первая цена 2,45 млн ₽ от 29.08.2024.
Рейтинг 57/100 · уверенность 34 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,61 млн → дом ≈278 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Ремонт ≈400 тыс. ₽; дом 20 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем · подходящих референсов в согласованном списке нет.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Головково ≈10,2 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23428
Рейтинг 57/100 · уверенность 34 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 28.8 |
| торг | 5 | 34 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 37 % | 5.3 |
| участок | 5 | 100 % | 14.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 612 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 278 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Инжстрой-2 СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Инжстрой-2 СНТ | 7,5 сот. | 700 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Воробьево СНТ | 12,4 сот. | 1 150 000 | 92 742 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Толстяково д. | 30 сот. | 4 900 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Воробьево СНТ | 13,5 сот. | 700 000 | 51 852 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Толстяково д. | 13,6 сот. | 3 700 000 | 272 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Толстяково д. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Толстяково д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новый Стан д. | 15 сот. | 2 650 000 | 176 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новый Стан д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 1 890 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 606 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 20 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем · подходящих референсов в согласованном списке нет |
| экономика не посчитана | дом 20 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2024 | 2 450 000 | история площадки |
| 18.02.2025 | 2 290 000 (−160 000) | история площадки |
| 17.04.2025 | 2 190 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.08.2025 | 1 890 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.09.2025 | 1 990 000 (+100 000) | история площадки |
| 16.09.2025 | 1 890 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 1 850 000 (−40 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 1 990 000 (+140 000) | история площадки |
| 21.06.2026 | 1 890 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 890 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник. Участок 15 соток с домом. На участке есть искусственный пруд, огород, яблони. Домик 20 м2+второй этаж. Весь остальной участок газон. Участок был выровнен, под застройку дома. Электричество есть, но не проведено к домику. Удобный заезд. 60 км от Мкад. 55 минут до Москвы. Деревня заселена. Рядом много соседей и новых домов. Там же, гостиница с банями Guest House и фермерский клуб. Конный клуб. Участок расположен около леса. Очень удобно в сезон ходить за грибами, ягодами и лесными орехами. С другой стороны от дороги располагаются поля с ирисами. Чистый воздух и тишина вам обеспечены. В 10 км от города Солнечногорск. Есть автобусная остановка. В 10 минутах езды находятся: усадьба Шахматово и Государственный мемориальный музей-заповедник Д. И. Менделеева и А. А. Блока, усадьба Тараканово. В 5 минутах езды расположен карьер с пляжем и оздоровительный санаторий с бассейнами "Орбита". 15 минут езды и вы на знаменитом озере "Сенеж", жемчужина Подмосковья! С современными пляжами, детскими площадками, ресторанами и парками.