Рогачевское ш., 53 км от МКАД
Синьково с., Дмитровский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 17.07.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 50 %
Земля ≈166 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 998 тыс. → дом ≈1,5 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 77 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,32 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −663 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. имени Барсученко ≈12,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23426
Рейтинг 24/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 166 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 998 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 502 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Синьково с. | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Синьково с. | 6,2 сот. | 925 000 | 149 194 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Синьково с. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Синьково с. | 3 сот. | 499 000 | 166 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Синьково с. | 9,2 сот. | 4 000 000 | 434 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Синьково с. | 7 сот. | 2 400 000 | 342 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Синьково с. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Синьково с. | 7,1 сот. | 1 900 000 | 267 606 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новосиньково пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Синьково с. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 77 143 / 86 957 / 110 870 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 578 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 449 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 320 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 062 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -663 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 км | Рогачево с. | 29,9 м² | 7,5 сот. | 2 600 000 | 86 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Прогресс СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 900 000 | 96 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | 34 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 70 588 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.1 км | Сокол СНТ | 35 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 77 143 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Дядьково д. | 23 м² | 7,7 сот. | 2 550 000 | 110 870 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 22.07.2025 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.02.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 2 800 000 (−700 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю кирпичный дом площадью 30 м2, построенный в 2004 году. Двухэтажное строение, расположено на участке Ижс ( можно прописаться)В доме две комнаты, первый этаж комната -студия, требуется ремонт. Домик не утеплён, если утеплить можно жить круглогодично Водоснабжение осуществляется из колодца, канализация выгребная яма. Санузла внутри дома нет. На территории есть хозяйственные постройки. Участок ровный. До остановки общественного транспорта 5 мин недалеко. Рядом вся инфраструктура! Имеются фруктовые деревья., ипотека не рассматривается!