Рогачевское ш., 66 км от МКАД
Воронино д., Клин гор. округ
Дом 70 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 21.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 66 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 802 тыс. → дом ≈2,2 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,98 млн / целевая ≈3,58 млн / пессимист. ≈3,18 млн → от пессимистичной прибыль −568 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: вода — есть; септик; газ — есть.
До ст. Клин ≈12,5 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23425
Рейтинг 23/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 19 % | 1.2 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 802 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 198 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Воронино д. | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Воронино д. | 50 сот. | 600 000 | 12 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Воронино д. | 18,2 сот. | 2 100 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шевляково пос. | 50 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шевляково пос. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шевляково пос. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заовражье д. | 13 сот. | 1 200 000 | 92 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заовражье д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шевляково пос. | 6 сот. | 599 000 | 99 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заовражье д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 825 / 56 667 / 80 952 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 978 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 779 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 580 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 182 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -568 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | ПМК-8 пос. | 70 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 52 857 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ПМК-8 пос. | 72 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ПМК-8 пос. | 67 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 59 701 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Воронино д. | 63 м² | 12 сот. | 2 950 000 | 46 825 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ПМК-8 пос. | 75 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 49 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Зубово пос. | 70 м² | 15 сот. | 9 000 000 | 128 571 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Гея СНТ | 60 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Удача СНТ | 73 м² | 7,8 сот. | 5 000 000 | 68 493 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ясенево д. | 77,4 м² | 7 сот. | 4 800 000 | 62 016 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Голиково д. | 84 м² | 15 сот. | 6 800 000 | 80 952 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом, с пристройкой из кирпича-со всей инфраструктурой. Газ, вода, септик. Взади дома участок 11 соток на котором находится беседка и сад из яблонь, сливы, смородина. Дом требует ремонта. Торг уместен.