Рогачевское ш., 82 км от МКАД
Захарово д., Клин гор. округ
Дом 25,5 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 58 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 672 тыс. → дом ≈628 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈510 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,57 млн / целевая ≈1,41 млн / пессимист. ≈1,25 млн → от пессимистичной прибыль −362 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Конаковский Мох ≈6,8 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23421
Рейтинг 19/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 4.5 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 672 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 628 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 627 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Захарово с. | 7,2 сот. | 699 900 | 97 208 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Захарово д. | 8,5 сот. | 1 300 000 | 152 941 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Владыкино д. | 10 сот. | 699 000 | 69 900 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Владыкино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Владыкино д. | 12,5 сот. | 500 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Владыкино д. | 12,5 сот. | 600 000 | 48 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бортниково д. | 15 сот. | 925 550 | 61 703 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бортниково д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Титково д. | 15 сот. | 475 000 | 31 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Титково д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 510 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 58 560 / 84 423 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 566 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 488 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 409 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 253 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -362 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Заболотье д. | 23 м² | 10 сот. | 750 000 | 32 609 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Слобода д. | 24,4 м² | 22 сот. | 1 500 000 | 61 475 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Мичуринец СНТ | 26 м² | 8 сот. | 2 195 000 | 84 423 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Спас-Заулок с. | 29,5 м² | 15 сот. | 1 850 000 | 62 712 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Русино д. | 23,7 м² | 20 сот. | 1 700 000 | 71 730 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Сокол СНТ | 27,5 м² | 12 сот. | 990 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Колос СНТ | 30,7 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 74 919 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Мираж СНТ | 31 м² | 8 сот. | 1 725 000 | 55 645 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Мираж СНТ | 20 м² | 12 сот. | 600 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Лесное СНТ | 20 м² | 7,5 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 15 соток с размещенным на нем жилым домом в д. Захарово. Кадастровый номер зу: 50:03:0030106:9250. Под прописку. Домик старенький, нужен ремонт/реконструкция. Свет 15 квт, газ в деревне, участок попадает под программу соц. Газификации.