Рогачевское ш., 67 км от МКАД
Раздолье пос., Клин гор. округ
Дача 40 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 65 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 818 тыс. → дом ≈1,68 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 30 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −793 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — по границе; в описании: баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Клин ≈14,7 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23420
Рейтинг 19/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 49 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 198 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 818 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 682 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Раздолье пос. | 18,7 сот. | 2 200 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Раздолье д. | 11,1 сот. | 1 030 000 | 92 793 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Раздолье пос. | 38 сот. | 8 000 000 | 210 526 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Раздолье д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Раздолье пос. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | ПМК-8 пос. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | ПМК-8 пос. | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Раздолье д. | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ПМК-8 пос. | 6,9 сот. | 800 000 | 115 942 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ПМК-8 пос. | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 63 095 / 80 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 290 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 176 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 061 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 832 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -793 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Удача СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 499 999 | 37 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Строитель СНТ | 45 м² | 9,5 сот. | 3 600 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Мякинино д. | 41,9 м² | 13 сот. | 2 750 000 | 65 632 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Голиково д. | 36 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 61 111 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дубрава СНТ | 33,5 м² | 12 сот. | 2 499 999 | 74 627 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Калина дп | 35 м² | 7,3 сот. | 3 500 000 | 100 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Гея СНТ | 31,5 м² | 8 сот. | 2 050 000 | 65 079 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Луч СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Слобода СНТ | 50 м² | 16 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок в живописном месте Клинского района, посёлок Раздолье 43А (15 км от Клина). Обустроенный посёлок, находится в 200 метрах от трассы. Остановка общественного транспорта прямо в посёлке. Строится магазин, неподалеку есть конюшня. Участок 12 соток. Чернозём. Электричество подключено 15 квт. Газ по границе. Колодец 12 колец. Есть возможность провести канализацию и центральное водоснабжение до участка. На участке расположены дом и баня, гараж возле въезда. Дом из бруса 6x6 на сваях, требует достройки. Баня с парной и подведённой водой. Есть возможность дополнительно приобрести смежный участок 12 соток.